双11依旧如火如荼。你见过顺丰、JD.COM、三通一达，但你可能没见过背后的物流枢纽和物流大佬。有人说，中国双11的购物包裹里，可能每三个就有一个来自普洛斯的仓库。普洛斯的影响力可能会被放大，但作为全球最大的物流开发商，普洛斯与“中国制造”和“中国流通”紧密相连。管理的全球资产已达1200亿美元，物流物业遍布中国、日本、欧洲、美国、印度、巴西和越南普洛斯。服务于中国近5000家商户，投资开发或管理超过450家物流仓储、制造和研发。

图：来自日经亚洲的普洛斯联合创始人兼负责人梅志明很少接受公开采访。他说，“对我个人来说，我其实是希望不管事业有多大，在街上吃大排档的时候，没有人知道我是谁。”他总是在移动。今年双11期间，普洛斯针对网购和仓储配送的痛点和难点，推出了全新的“仓库RaaS”一体化解决方案，让商家在双11期间，在保持优质仓库短租的同时，一站式部署灵活的自动化仓储作业。执掌连锁《首席供应链官大咖拼图》第15期，从低调巨头梅志明的故事出发，探讨物流地产巨头普洛斯的崛起过程。

1.利用中国快车道：一个美籍华人的成长谈普洛斯的成功。低调的梅志明将主要原因归结于时代红利：“2003年进入物流地产行业的人不多，给了我们空间和时间，慢慢让我们练出了能力、内功和规模，逐渐形成了一个行业的竞争力。其实有时候成就一件事的80%或者90%的原因都是：你当时在，正好在那个机会。”最初的美国普洛斯成立于1993年。其原名为安全资本产业信托公司，主营业务资本投资信托，主要投资于工业地产、购物中心、写字楼等。而不是专注于物流地产。1994年在纽交所上市，当时美国物流业发展迅速。1998年，公司更名为普洛斯信托公司，以房地产信托服务进军物流地产。2003年，普洛斯十年磨一剑，带着在美国积累的资金和运营经验进入中国。年轻的梅志明也开始探索普洛斯进入中国市场的方式。梅志明，1972年出生于广东，10岁被做生意的父母带到美国，随父母成为美国公民。从印第安纳大学商学院毕业后，我开始了我的财务工作，这后来引起了普洛斯首席执行官的赞赏。随普洛斯进入中国的梅志明看到中国的物流地产市场还是一块未开垦的处女地，立刻开始以物流园区入股的形式进行布局，而普洛斯只是普洛斯中国的一名员工。

中国物流在跨越，普洛斯在发展，梅志明也进入了个人职业成长的快车道。在梅志明和其他团队的带领下，普洛斯在四年内投资开发了中国19个城市的40多个物流园区。2017年，美国金融危机下，普洛斯在亚洲物流地产资产上断臂，由万科牵头的包括梅治明在内的“中国财团”以116亿美元(约合790亿人民币)收购了原普洛斯在中国的资产。由此，普洛斯成为以梅志明为实际控制人的私人公司，在中国市场继续攻城略地。今天，普洛斯在中国投资、开发和管理了450个物流、制造、数据中心和办公设施。

二、物流地产做好什么：梅志明投资心得

(1)效率优先：构建高效网络梅志明曾经说过，“很多人问我，我们属于什么行业？我们是在仓储业吗？我们只是业主吗？我对这个问题的回答是，希望普洛斯是现代物流解决方案提供商。这意味着梅志明从一开始就以构建一体化物流网络为目标。物流的本质在于效率的提升。物流地产作为基础设施行业，最重要的是铺设四通八达的网络，抢占关键阵地，构筑资产壁垒。普洛斯构建了物流节点、站点、仓库网络，通过投资、收购、战略合作等方式与其他企业结盟，并迅速横向扩张，打造了分布广泛的综合物流设施网络。零售、电商、第三方物流，不管是谁，都可以租用普洛斯的土地和园区。

来源：GRE先驱报网已建。如何操作更多的是掌舵人层面。梅志明认为，“物流园区是科技应用落地的场景”。至于如何通过运营实现物流效率提高，梅志明举了一个平台智能化的例子：通过数字化技术，将全国90%的运输公司的GPS信号与物流园区的智能闸机连接，在车辆到达前通知仓库操作人员，提前备货。一旦车辆到达，大门将自动打开，货物将立即在站台装载。“物流公司不要空间，要配送零件，要最有效、成本最低的运营模式。”“科技的发展降低了成本，我相信未来5年的变化会比过去20年更大。”梅志明在2018(第十六届)全国物流园区工作年会上说。(2)生态为王：构建“物流生态系统”在构建网络的基础上，梅志明发现，企业需要的不仅仅是物流设施，还有如何解决运力、设备、资金等各种问题。因此，他提出，普洛斯致力于打造一个“引领和汇聚新物流模式和技术创新的平台”。3354以物流园区、产业园、科技园为产业载体，以股权投资、金融服务为引导手段，普洛斯将探索培育创新型公司，构建大生态平台。“希望公司永远走在创业的路上，普洛斯未来将是全球最大的创业公司。在不断创业的过程中，随着不同主业的强化，边界不断延伸。我希望成功不是指我们取得了多少成就，而是我们帮助了多少人，成就了多少创新公司。”梅志明解释了他建立“物流生态系统”的初衷，这也是普洛斯通过投资不断践行的原则。普洛斯旗下的隐山基金成立两年以来，投资了40多家产业链相关企业，投资金额超过40亿元人民币。一嘀嗒一嘀嗒，富友卡车，欧耶尚云，蜂巢盒子科技，小马.这些企业涉及整车、快递、快递、电子商务等领域。而且背后都有普洛斯的影子。

普洛斯投资企业的一部分(来源：奇查)这些资本延伸给普洛斯带来了连接产业链上下游企业和资源的先天优势。通过这些合作伙伴，普洛斯联动了金融、数据、科技等各个方面，打造了真正的物流生态平台。(3)专业领导力：物流一站式服务物流地产信托有多好，能为用户提供多好的满意服务，才是物流地产开发商持久的生命力。在谈到普洛斯的定位时，梅志明不断强调“我不希望公司名字来定义业务，业务要定义自己。现在说起普洛斯，人们自然会想到仓库。我希望五年后，人们在谈论GLP时会想到更多的事情。我们不仅是物流设施的供应商，更是客户的合作伙伴，为客户和投资者创造更大的价值。”供应链竞争的焦点是生产企业和流通企业。因此，梅芝

摄影：spiking.com So以“创造更大价值”为导向，普洛斯利用其庞大的运营网络，在中国提出了“一站式物流服务”的理念：为客户提供多市场一体化的物流配送服务，无需担心货物无处落脚。极致的服务为普洛斯带来了强大的全球客户资源，超过一半的“世界1000强”企业都是普洛斯的客户。

三。REITS运作模式：梅志明的法宝和对手。为什么中国物流园很多企业不是越做越大，而是普洛斯的雪球越滚越大？到目前为止，它已经在全球范围内管理了1200亿美元的资产。(1)“前端房地产开发+后端基金投资”模式“物流园是重资产业务，回收期长。如果只靠资本和债务，回报是很慢的。”梅志明直言，“所以要借点资本杠杆提高整体回报。”作为掌舵者，他面临的最重要的问题是，如何借用资本杠杆解决财务问题，同时让自己变轻？REITS就是这个问题的答案。普洛斯在美国、日本、新加坡都采用了REITS资产证券化进行融资，因为这种模式不仅分散了风险，而且可以杠杆数倍的资金杠杆，投资回报率也很高。REITS作为“前端房地产开发+后端基金投资”的模式，让重资产业务走轻资产战略。通过将资产放入基金，普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10多年缩短至2-3年。这样杠杆层层放大，加快了开发周转率。怎么能不让全球客商趋之若鹜呢？

图：普洛斯官网毕业于凯利商学院金融专业的梅志明已经是资本运作的大师，这为他带领普洛斯在中国乃至全球的发展奠定了重要基础，也为中国现代物流行业带来了无数惊喜。从普洛斯的年报可以看出，普洛斯将其业务分为三部分，即物流物业开发业务、物流管理运营业务和资金管理业务。这三大核心业务构成了普洛斯的战略“闭环”。物业开发业务在整个“闭环”中扮演着“产品生产者”的角色，而物流管理和运营业务的收入占普洛斯总收入的80%，扮演着“主要盈利者”的角色。梅志明曾说，“资产服务运营一直是普洛斯最骄傲的，因为我们国家占地3300多万平方米。如果是公司，那么它可以是最大的服务运营公司。”指出了物流管理和运营业务的重要地位。2017年起，普洛斯资产服务运营平台成立独立公司，开始对外提供服务。普洛斯的资金管理业务最值得关注，因为它同时充当了“融资者”和“新的获利者”，使整个“生态圈”以最大效率运行。除了资本市场融资，普洛斯还管理着11只基金，在银行信贷的支持下，普洛斯可以继续在全球扩张。更重要的是，基金管理业务造就了普洛斯在物流行业波澜壮阔的资本延伸，为其打造“物流生态平台”奠定了基础。

普洛斯的投资布局(来源：查看)REITS不仅解释了普洛斯如何赚钱，也解释了普洛斯如何花钱，这是普洛斯高歌猛进的深层原因，也反映了梅志明作为企业家的胸怀。谈到基金投资，梅志明曾说，“我最大的梦想不是我最后赚多少钱，拥有多少资产，而是我在很多成功的公司里扮演了什么角色。这是我希望得到的财富。”(二)新的竞争对手JD.COM、顺丰、中国物流，但是REITS虽然好，但不是所有人都能享受到。即使在今天，国内REITS的资产证券化仍然只是在碳的道路上。但是竞争对手已经来了。去年初，在港股上市的中国物流资产控股有限公司(下称“中国物流资产”)被传与美国黑石、中国JD.COM、美团等争夺控股权。中国物流资产于2000年由JD.COM、玉佩国际、RRJ资本投资成立，主要从事仓储设施租赁及相关管理。其客户包括JD.COM、美团、拼多多等电子商务公司，以及顺丰、大云、百世、大田等快递和物流公司。截至去年年底，中国物流资产在全国拥有41个物流园区和190套物流设施。物流园区总面积超过5.79亿平方米，其中待开发70万平方米，在建40万平方米，已竣工4亿平方米。最终，JD.COM系京东智能产业发展集团(以下简称JD.COM产发集团)以40亿港元收购中国物流资产26%股份。截至2022年7月，JD.COM生产发展集团完成了对中国物流资产的强制收购。从京东物流集团独立出来的产展，说明除了刘在物流地产的独立布局，也成为了普洛斯的新对手。2002年，顺丰旗下顺丰地产信托基金于2021年5月17日在香港联交所主板上市，成为国内首家物流地产信托上市公司。作为国内最大的民营物流企业，顺丰地产信托全力以赴。普洛斯还面临另一个对手，三三五四中国物流集团，其旗下的中国物资储运集团(中储发展)也是中国最大的国有物流地产企业。今年7月28日，中国物流集团资产管理有限公司成立。新公司由原中国铁路物资总投资有限公司更名而来，由中国铁路物资资产管理中心有限公司、北京铁路泰博房地产开发有限公司、北京中物京商贸有限公司、中国铁路物资上海有限公司、中国包装股份有限公司、北京康佳利经济发展公司、福州富阳投资管理有限公司整合而成，下一步，资产管理公司将陆续接收集团相关资产，为后续专业化经营、专业化盘活处置、专业化资产管理奠定基础。如果公司进一步整合中储物流地产，未来可能成为普洛斯在中国市场的又一超级对手。编辑：李巴