2022年上半年，深圳豪宅成交依然一马当先冲出独立行情。

深圳中原地产研究中心半年度报告显示，上半年低迷市场中相对看好的是豪宅市场。 新房市场核心地段豪宅成绩非常好，优于热点地段刚需盘。 二手房市场也是豪宅占主要力量，成交占比大幅上升。

深圳豪宅行情这么好，十年卖不出去，法拍房打五折，连中介都不愿意的深圳豪宅，你见过吗？

今年6月底，再次拍卖的天麓三区莱茵庄的46幢A501房产，因无人出价，进行了第六次拍摄。

在6次拍摄中，拍摄价格多次下降。

低于2.52万元/市价的5折也在拍摄中

阿里法拍称，该法拍房产面积223平方米，首次拍卖为2018年9月，因原业主无力偿还，被强制拍卖，届时评估价1176万元，起拍价823万元，折合单价3.69万元此次起拍价为558万元，换算成单价为2.52万元/。

823万元下降至558万元，跌幅达265万元。 另外，对比天麓三区5.5万元/的二手房指导价，其起拍价比参考价优惠5折。

为什么要打五折卖？ 记者注意到，根据《商业银行法》第四十二条的规定，商业银行因行使抵押权、质权而取得的房地产或者所有权，应当自取得之日起2年内处置。

IPG中国首席经济师柏文喜指出，商业银行如果不及时处理行使抵押权取得的房地产，将影响监管部门对银行的审查和评估。 浦发深圳银行亏本出售的天麓A501与此有关，同时也与目前长期持有该房产多是跌价，物业费等维护成本较高，无法弥补损失有关。

这并不是天麓遭遇的第一次拍照，这几年华侨城天麓的拍照信息只是持续增加。 阿里法拍搜索“天麓”关键词：广东深圳地区出现的拍卖标的共有80个，首页拍卖中8套房源中只有2套有报价，其余6套均为流拍

十五年前的单价已经是十万/

在深圳购房者眼中，豪宅价格往往可能突破10万/至20万/单价。 要么承受着超出需要的价格，满足富豪的居住尺度，拥有无与伦比的景观资源，要么拥有城市核心的稀缺地区，只有做到这些，才能称得上豪宅。

那么，如今法国摄影单价仅为2万的华侨城天麓，为什么被称为“豪宅”呢？

公开资料显示，东部华侨城位于大梅沙，占地约9平方公里，是华侨城集团投资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，首批“国家生态旅游示范区”由酒店、文旅、房地产几大板块组成。 华侨城天麓背靠山和海，独揽海景，绿化率非常高。 在2009年-2011年项目中连续三年入选中国十大豪宅，获得多项国际奖项。

身负荣誉，华侨城天麓房价也曾有过辉煌时刻。 2007年12月，天麓一区开业，当时均价已经达到12万元/。 根据2010年豪宅别墅供应表，2010年上半年，东部华侨城天麓八区以300多平方米别墅为主，均价13万元/。 相比之下，当时宝能太古城的均价为3.8万元/，只是天麓的“零头”。

实际上，2008年天麓二区开业时，单价达到7万-9万/，每套总价达到2000万-3000万元。 2008年底，一、二、七区入伙，独栋单价6万-10万元/，双层单价4万-7万元/； 2009年底8个区成交价达12.9万元/，创下当时深圳历史最高价格纪录，前后共成交52套。

当时，今深圳湾、香蜜湖豪宅单价在3万-5万元左右。 能买到天麓的老板不是有钱人。

造化带来的，是目前宝能太古城最高成交单价突破20万。 坊间传言业主挂牌单价达30万，看天麓，法拍单价只剩下2.52万。

从深圳单价最高的豪宅项目，到目前为止，还没有人在法国的拍照中发生过6次“骨折”。 被一些媒体称为“深圳房地产教科书失败案例”，那么深圳东部华侨城天麓到底经历了什么？

外观依然“豪”，内部杂草已经有一半以上的高度

近日，南都湾财社记者实地探访了深圳东部华侨城的天麓。 “这里的生活确实不方便”、“没有超市的菜市场，只能开车出去”、“生活配套不够”、“真的买吗”。 当记者作为买家委托盐田中介公司进行咨询东部华侨城天麓项目时，该中介公司在文中表示对该项目不看好。

在进一步的走访中，记者获悉，上个月拍卖的天麓三区于2011年9月入市，但仍有部分新房在售。 也就是说，项目开始10多年后还没有出售。

对此，柏文喜指出，由于别墅总价高、离市区远、能支付贷款的比例低，相对来说资产流动性较差。 特别是在目前房地产市场低迷、前景不明的情况下，东部华侨城天麓降价出售也没有购房者。

柏文喜表示，购房者除了喜欢豪宅的质量、结构和配套环境、社区氛围等居住属性外，还喜欢豪宅的金融属性和社会属性。

“这里的房子适合盐田本地人，也适合有钱人度假居住。 另外，家里也有专职保姆买东西，或者由专职司机接送的家庭。 因为在山腰，所以配套和交通都不太齐全。 ”在与盐田中介的沟通中，他告诉记者，如果需要上下班，就不适合购买。

盐田目前开通地铁，百度地图显示，从东部华侨城天麓到8号线首开站盐田路地铁站车程15分钟，车程6.9公里。

在实地走访过程中，华侨城天麓的外观从远处看也像豪宅，但从近处看有点尴尬。 墙上长期有发霉的迹象，铁栅栏也生锈了。 虽然有居住的痕迹，但小区内没有看到居民。

连排别墅的一部分还在储备，里面没有装修，外面的庭院也杂草丛生，没有修整。

采录/摄影：南都湾财社记者孙阳