作者|张爱

编辑|梁秀杰，夏县明

视觉|梁秀杰

(编辑韩玮烨)今年黄金周过后，首程控股集团10月10日宣布，旗下商业经营综合体首钢园六工汇(以下简称六工汇)国庆假期客流量近20万人次，创下开业以来新高。 但是，这个数据真的很贵吗？ 截至平均1日，6工汇在国庆节期间的平均客流量还不到3万人。 如果对数据的感知还不够，与爱琴海三四线城市购物公园相比，开业日客流可达30万人次以上。 这个绝对称不上理想的数据，六工汇已经是“开业以来最好的”。 六工汇项目由首钢基金和美国铁狮门共同投资组建，世邦魏理市( CBRE )负责项目物业管理和服务。 始建于1919年的首钢，可以说是中国工业发展史的一部活生生的历史。 曾经的十里钢城，用了10年时间，引起了北京著名工业遗址的留存和城市名片的更新。 而且六工汇的位置位于现在首钢园的核心区。 其特殊的历史、政治和区域经济的重要性，加上顶级基金和操盘团队的布局，六工汇甫一上市，在业内引起了巨大的轰动。 但是，从开工到开业，几年过去了，是因为何六工汇项目经营状况不理想？

开业一年，尚有一半以上闲置的工汇位于北京石景山区首钢园北区核心位置，总建筑面积达22.4万平方米，由6个相通地块组成，包括11家独栋产业、11家旗舰商业和购物广场。 据天下数据显示，六工汇13栋4-6层写字楼中，至少有5栋仍被整栋出租，在睿和智库的实地走访中也发现，13栋楼中大部分底层被用作仓库，堆积着垃圾。

图片来源：睿睿智库六工汇开业还不到一年。时间、得天独厚的地理位置、优美的自然环境、简约的装修设计风格，都是它的优点，但它令人难以抗拒的出租率也是有目共睹的。 睿和智库认为，主要有两个原因。 其一，六工汇自诞生以来就有“冬奥会”的光环，冬奥会的加持带来巨大的流量，客流量络绎不绝，经营状况与众不同。 冬奥会过后，六工汇没有能力留住存量客户，也没有实力扩大增量客户； 其二，石景山地区地处北京市中心，自然环境优美，同时也意味着周边尚未开发成熟，不能说“鸟不下蛋”，可以说地处偏僻，自然人迹罕至。 另外，工厂改造后的办公楼楼层较低，质量一般，也是致命的弱点，但租金高于周边的高级办公楼。

从质量低于周边、租金高的市场经济角度来讲，价值决定价格，供求影响价格。 当降到商务办公空间水平时，决定价格的是区域交通、软硬件设施、商务套件等方面，供求关系会在一定范围内波动价格。

图：睿睿智库六工汇作为石景山典型的城市更新项目，办公楼由曾经的钢铁厂改造而成，空间多为4-6层独栋。 距离北邻秀池、南邻群明湖、西邻石景山景观公园、东邻首钢工业遗址公园、金安门地铁站1.5公里。 在软件方面，六工汇还有由铁狮门独家运营的ZO .客户服务平台，将手机APP和在线服务相结合。 利用地理位置、区位优势、自然环境、软件服务，六工汇定位写字楼租金5元/平米/天，高于周边中海财富中心和远洋长安国际中心。 但客观地说，中海财富中心和远洋长安国际中心都是近几年新建的纯办公大楼，各方面的质量都远远优于六工汇。 距离六工汇1.5公里的中海财富中心，地处金安桥交通枢纽，以得天独厚的交通优势连接南北，点亮京西6号线、11号线、S1三轨交汇地铁环宇商业顶级组合，超甲级大厦标准智慧大厦布局，石景山乃至全国产城融合作为“写字楼之王”的中海不仅拥有量全国第一，楼宇质量从外观设计到装修都有碑可考，与六工汇一样，将于2021年底入市，但租金水平仅为4-4.5元/平方米/天。 即使是距离六工汇10分钟车程的远洋长安国际中心，平均租金也是每天4.45元。 该项目是远洋集团打造的5A级办公楼，位于长安街西延线门头沟生态涵养区。 毗邻永定河滨河综合休闲带和长安街西延线绿色生态带，同时毗邻绿海运动公园，良好的生态环境不亚于六工汇，拥有立体轨道交通体系，S1和R1地铁交汇。 在商业配套方面也自带2万商业街，同时紧贴5万繁华街MALL。 从宏观角度看，今年以来北京整体写字楼市场空置率不断变化。提高，石景山区要全面开辟产业升级和城市复兴的新路，但目前还没有足够的需求。 另外，纵观六工汇周边写字楼，供应充足，除上述高档写字楼外，周边领秀大厦、国睿大厦等大小供应数不胜数。 无论是外部环境需求下降，还是行业内同质化竞争加剧，六工汇都没有放下高贵的身段，而是“宁可枝抱香而死，也不会被北风吹走”的自豪。 最终，租金降低导致整体档次下降，改造成本也注定租金水平不低，自然导致租金率低的现状。 据业内人士透露，为了解决六工汇办公楼空置的问题，首钢决定将其下属相关公司进驻一个项目。

项目的资助者能忍受近20年的产业培育期吗？ 当前，石景山区主导产业优势依然不足，公共服务供给质量依然提高，推进管理体系和管理能力现代化面临亟待加强等挑战。 业内人士表示，“城市更新和产业转型已经成为京西商业加速发展的关键”。 如六工汇和金安中海财富中心是城市更新的承担者。 六工汇由钢铁厂改造而成，最大限度地保留了工业遗迹，具有浓厚的重工业基因。 虽然其产业定位为互联网、高科技、文体、金融、冬奥会合作者，但冬奥会的风口已经过去，相关赛事合作者这一大客源正在逐渐消失。 目前入驻的客户主要是尼奥、极狐、广汽耶安、理想汽车等工业风企业，招商业态单一。 另外，目前六工汇周边住宅区较多，产业环境恶劣，现实情况是需要时间才能培育出符合六工汇定位的相关产业。 主要矛盾是，时间，产业培育期至少10-20年，但基金公司投资的特点是在一定周期内获得较高的投资回报，这个周期一定要短于产业培育期。 否则，基金公司的投资回报率无法保证。 产业培育要细水长流，基金回报要及时见效，矛盾很明显。 作为结语工厂改造的办公楼，六工汇在保留工业遗址的基础上，仍投入较高的人力物力财力进行“大刀阔斧”的改造。 但是改造后的办公楼与普通办公楼相比没有明显的优势，可能会更糟。 例如，一些国际性的企业总部喜欢楼层高的高级写字楼来展示企业形象。 六工汇的高投入成本决定于高租金，但高租金、低质量的性价比面临着租金率的巨大挑战。