刚才五月，楼市神经多次被学区房挑衅。 自月初北京西城区“多校划片”靴子落地以来，月底将有两座办公楼划定入学区范围。 多家房地产中介机构数据显示，5月份北京二手房内部交易量大幅增加，创下2017年“317”楼市调控后新高。

“政策出台后的10天里，我带着看了60次左右。 ”北京市西城区金融街片区某房屋中介店长华玉向北京商报记者坦言。

作为优质教育资源最集中的地方，西城区正式启动“多校划片”出乎意料，也有些突然。 在这一个月的发酵期，最初是房主争相卖房，导致父母爆炸。咨询电话，甚至品牌中介为了签房间而大热。 后来，在买卖双方精打细算、权衡利弊、凑热闹之后，市场逐渐趋于理性。

对父母们来说，7月31日的末班车很近，能坐吗？ 需要考虑的不仅仅是巨额的购房款，政策导向、投资回报……不确定性还很多。

30天：从疯狂到理性

“因为施主是诚心诚意地销售的，所以也有交涉的空间。 可能还有三五十万的空间。 ”华玉向记者介绍丰汇园区一套报价1480万、76.5平米的两套住房时表示，与以往相比，金融街片区二手房政策后下降了约80万左右。 经纪人的普遍看法是，以这一套房现在的价格，如果在政策出台之前就置之不理，早就买好了。

汇丰园区位于北京西城区金融街，其口中的宏庙小学被誉为“宇宙第一牛小”。 宏庙小学相对应的四个小区(部分楼房)住着很多学生和家长，上小学前购买，上几年或初中后出售。 这两户人家住着三代五口人，五年前孩子还在幼儿园的时候买的，那时的房价还不到千万。 原计划几年后出售给更宽敞的房子居住，但这次政策出台，房主决定在7月31日前放弃房子。 看房三天后，套房再次降价到1350万，值得讨价还价。

“其实金融街那边也有很多投资客。 这个政策对金融街的影响比较大。 由于片区内的学校不太均衡，本来可以买丰汇园去宏寺的未来有可能被分配给“渣男小”。 因此，731天后就要降价了，4月30日政策出台当晚，很多房主就出来租房，价格也有商量的空间。 但是，像德胜区一样，教育资源相对均衡，未来降价不一定会很明显，所以多是买房，但价格是一样的。 ”。 一位知情人士向记者分析。

从出生人口来看，北京和西城区出生人口变动趋势相似，出生人口总量在2016年达到峰值。 目前，这些孩子正处于幼儿园的年龄，近两年是考虑未来学业计划、考虑是否购房的重要时期。 此次政策的出台，也急剧提前了家长的计划时间。

学区住房政策出台一周后，西城区挂牌和成交量快速增长。 挂牌量超过4月份月度总量，一周成交量相当于4月份成交量的70%。 以德胜门、金融街最为明显，5月份两地成交量分别环比增长316%、134%。 价格方面，以成交活跃的丰汇园区、新风南里、裕中西里为例，价格保持相对稳定水平。 该小区和户型住宅价格5月成交价格环比基本在2%以内。 当时，对于网络上“一天卖10套”的传言，华玉并不夸张，称“连两套房中介的客人都要签字，抢劫后差点吵架”。

但经过“疯狂”五一后，学区房交易逐渐回归理性。 从日数据来看，西城区成交量已经开始回落。 5月20日，北京市住建委也发布通告，严查“限购”虚假宣传、“学区房”炒作等扰乱市场秩序的违法行为，查处21家房地产经纪机构。

“其实不考虑投入，想要学位的人在五一一开始就全部买了。 剩下的严选肯定会更加慎重。”相关人士对记者分析。 需求回落后，供应仍处于高位，据贝垦研究院数据显示，目前供应方仍然比较充足，没有因成交量大幅增长导致房屋销量不足。

行业预期政策对西城区市场的影响在2个月左右，到7月份成交量较大，价格略有上涨，之后成交量显著回落，价格下跌，降幅在5%-10%之间。 此前东城区、海淀区都有过类似经历。 “政策影响已经开始减弱，5月市场增速较快的最主要原因是‘学区房’政策的影响，从日数据来看，西城区成交量已经开始回落。 ”贝壳研究院首席市场分析师说。

合理考虑的问题是，几百万的降价空间、商品房或商品房贷款额度的差异、小区和几居室的选择、购房后的风险等。

731后：政策风险未知

在这波学区房屋交易热潮中，小户型表现最为活跃。 “像金融街一样，一千万居室新上线后，最多两天内马上销售。 ”华玉说。

现在住在朝阳区的王先生半个月前参加了居室的收购。 5月13日，德胜片区对口西师附小房子，27平方米总价500万，当天有19位客户来看房。 坐在热门房源的房主从80万美元起提高价格。 王先生稍一犹豫，房子就已经被别人买走了。

购买面积比较小的学区房，然后租住在周围，是很多父母的选择。 记者调查了金融街附近的租金价格，发现70平方米的两居室约1.5万个月左右。 同时购买的落户房也可以出租。 30平方米的居室租金在6千左右。

“因为学区房太贵了，不想把资金全部投入，还有政策风险。 因此，尽量选择落户房，可以减少一点投资，万一损失也不太多。 但是，居室的性价比其实并不高，小面积的每平方米单价很高。 ”

未来政策风险是购房者少花钱选择小户型的重要因素。 现在购买者是从学位的需求出发的，但将来“不怎么亏”也是需求之一。 近年来，学区房市场的变化与政策风吹草动密切相关。 5月全市二手房成交套数也创下了3年前被称为最严格限购令的“317”政策后的新高。

实际上，西城区在北京城六区最后一次“多校划片”，各区政策落地情况不一。 东城区的购房期限为2018年6月30日，则从去年开始采用电脑派遣方式安排入学，海淀区以2019年1月1日为期限，但去年“小升初”依然以单校划片为主。

王先生表示，“即使西城明年真的划片了很多学校，只要遵循就近的原则，实际上对区域内的房价影响不大。 但是买房的人太多，申请学校的人太多，超过了这个领域的学位数，如果有一年去学区以外的学校，这个学区房马上就会降价。 包括赶单科大学划片的末班车在内，要求确定性。 ”

许小乐表示，从东城区、海淀区政策后成交历史数据来看，政策出台后，执行前区域成交价集中上涨，政策执行后，出现半年左右的连续下跌。 更长：从时间来看，北京的优质教育资源仍然非常稀缺，多校划片政策不会导致学区价格大幅下跌。 ”

20万/年家长的教育选择

对于购买学区房的父母来说，是否将孩子送到国际学校也包含在考虑名单中。 北京的一些国际学校不需要北京籍户籍，教师条件和硬件设施似乎也很有吸引力。 北京约100所国际学校中，4成左右为12年一贯制学校，学费约为10-30万/年。

以目前北京市规模较大、十二年制私立汇佳学校为例，国际学位组织( IB ) PYP (小学阶段)、myp ( DP )、高中阶段)学费分别为20万、23万、25万，12年学费为264万，从小住宿

20万年还是一次1000万人？ 小王也向记者讲述了自己的想法。 “国际学校的学费看起来可能还不错。 一年二三十万美元，这还是基础学费。 之后有时会去国外。 需要更多。 而且这是纯消费型的，学费完全用光了，但学区房实际上是可以卖的。 从孩子未来的整体发展来看，上了国际学校或许只有留学之路，但上了公立学校至少能“攻无不克”。 ”

在新冠灾祸中，“小留学生”的话题也再次引起社会的关注。 21世纪教育研究院副院长熊丙奇表示，一些小留学生现象在国内无法进入比较好的小学，为了解决孩子的学业和未来升学问题，他考虑去国际学校或留学。 一部分在大城市可能没有户籍，即使可以在大城市完成义务教育，在之后的大学入学考试中也可能面临只能回老家等制度性的障碍。

“目前，一些国际学校、民办学校对入学户籍也有要求或者必须封锁。 对家长来说，购买学区房还是选择国际学校或出国留学，实际上是义务教育能否平衡的问题。 ”熊丙奇认为，目前还存在一些不安全因素，但在过了这个不安全因素后，如果国内教育不能满足需要，或者入学政策方面还存在一些障碍，那小留学生现象还会继续存在。

易居研究院智库中心的研究总监严跃进对记者说：“学区房的本质问题还是教育资源的均衡分配。 客观上，即使有一些政策调整，也不会完全降温。 之后，我建议在教育均衡方面给予一些政策，带大家去这个郊区买房子。 一种传统的感觉是，在一些郊区，说到学校的配套教育设施好，学校的教育质量也会明显提高，自然会有很多人在这个区域买房。 ”

北京商报记者陶凤王晨婷/文并摄