(资料图)正在建设的武汉绿地中心大楼。 图/中新

武汉绿地：“中国第一高楼”停工风波

本刊记者/苏杰德

2019.12.16总第928期《中国新闻周刊》

一根锈迹斑斑的钢梁，悬挂在475米高的武汉绿地中心大楼的屋顶上。 这里是武汉的山顶。 从这个高度往下看，长江自西向东穿过大桥，整个武汉城尽收眼底。

不过，这个武汉之巅的情况最近有点“尴尬”。 一个月前，10月30日，承包商开出三局“催款单”，称“业主支付我公司巨额工程进度款导致我公司资金无法正常周转，即日起被迫全面停止项目”。 中建三局所说的业主，是国内房地产龙头企业绿地集团。

举办的武汉绿地中心，身份独特，武汉绿地636——摩天大楼的名字后面跟着建设高度的数字。 这是一个区别于其他建筑物的独特标签，这个最初的设计高度比中国第一、世界第三高楼——上海中心还要高4米，有意争夺“中国第一高楼”。

武汉绿地中心是国内摩天大楼“野蛮生长”年代的缩影。 过去10年，各城市纷纷推出摩天大楼规划，设计高度不断更新。 武汉绿地636之后，有苏州中南729、长沙远大838等。

但是，由于这些宏伟的计划成本高昂，大多只保留在过去的文字报道中。 武汉绿地中心就是近年来国内摩天大楼“缩水”的样本。 去年，武汉绿地中心的高度因民航安全问题，最终划定为475米。 自此，国内摩天大楼的建设高度不得超过500米成为看不见的“红线”。

停工的骚动

三局发出的这份催款单，很快在网上广泛传播，引起了很大的关注。

“借款方”绿地集团被誉为超高层爱好者，2005年建成其第一座超高层——南京紫峰大厦后，先后在郑州、西安、广州等地围剿土地。 其中，武汉绿地中心可以说是绿地集团摩天事业的巅峰之作。 这座摩天大楼位于武昌区和平大道上，距离长江约200米，由曾任迪拜塔等世界著名摩天大楼设计的建筑设计团队设计，总投资300亿元，高636米，规划设计，力争成为中国第一。

中建三局是中国建筑的全资子公司，总部设在武汉，参与了上海环球中心、北京中国尊、天津117大厦等20多个城市的第一高楼建设。 作为国内为数不多的优质超高层施工人员，中建三局担任武汉绿地中心施工总承包人。

这次停工的风波，让两国超高层建设领域的领导人的“矛盾”摆在了桌子上。 业内人士表示，施工方不愿再垫付资金的背景是，武汉绿地中心建设时间持续延期，导致施工方成本提高。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良在《中国新闻周刊》，在超高层建设中，业主一般按节点支付。 例如，在某进度节点，业主支付进度款的70%，剩下的30%由施工方承担。 业主未按节点支付的，施工方押金数额过大，影响公司利润。

2010年，绿地集团花费约54亿元拍摄武昌滨江地块，至今已近10年。时间，时任绿地集团武汉房地产事业部总经理李明在2013年接受媒体采访时表示，该项目预计2016年实现工程主体结构封顶。 但截至今年1月，武汉绿地中心实现主体结构封闭，比预期晚了3年。

虽然延长了建设周期，但武汉绿地中心的“矮”降低了，建筑计划的高度从636米削减到了475米。

一位在绿地集团工作的律师告诉《中国新闻周刊》，武汉绿地中心项目其实早就面临不确定性，两年前就已经曝光了。

2017年新年过后，武汉绿地的限制提高了。 几个月后，当武汉绿地中心建设高度接近500米时，建设停滞了。 7月，武汉市城管委下发督办函，暂停项目建设，按照航行评估结果要求维修施工塔吊等相关设施，确保其高度不超过500米。

离武汉绿地中心很近的张良(化名)告诉《中国新闻周刊》 :“当年高度还没有确定的时候，绿地集团很着急，就想办法协商了这件事，一次又一次地给相关部门写了报告。”

但是，绿地集团的努力并没有改变被限制的命运。 关于限制性较高的具体依据，直到一年后才正式给出。 2018年7月，武汉市国土规划局发布的民航中南局2015年《民航中南地区民用机场净空航行评估管理办法》显示，该方法适用于机场净空保护区域包括“机场障碍物限制面”和“机场航行服务计划保护区”，其中“机场航行服务” 按照管理要求，武汉天河机场净空保护区域基本覆盖武汉全市。

高楼限高的“靴子”落地后，武汉绿地中心的规划需要重新修改，原本的顶层设计也从火箭式的“尖头”刨成了“平头”。

武汉市自然资源规划局对《中国新闻周刊》表示，武汉的绿地中心、周大福中心等项目，其建筑标高都控制在500米以内，“安全因素是他们海拔下降的主要原因”。

此时，武汉绿地中心建设已进入后期。 建设高度从636米变成475米，这样大的变更对每个参加者来说并不是严重的打击。 武汉绿地中心设计公司——华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文说：“就像摩天凌云之志遇到限航高度时，从云层中坠楼一般，折断翅膀的痛苦是每个参与者都难以承受的。 这已不是过去的高度，为所有人付出心血的作品都聚集着割舍不尽的光芒。”

但是，超高层航空的限制很高的情况近年来没有了。 中建三局国际工程公司(大项目管理公司)总工程师、中国尊项目执行总工程师许立山向《中国新闻周刊》表示，一些城市的摩天大楼最初可能对航线没有限制。 例如，摩天大楼建在南方，飞机航线在北方，不受航空限制的要求，但现在南方也开通了航线，带来了限制高的问题。

在他看来，城市发展是动态的，但摩天建设周期长，从企业拿地到商户实际入驻，往往超过10年。 像这样长。时间跨度会改变城市的结构和功能。 “城市对超高层建筑有一些规划调整，我也觉得正常。 ”

资金链急剧紧张

对绿地来说，大楼高度的缩小直接打乱了公司以前的计划。

张良告诉《中国新闻周刊》，对绿地集团也造成了明显的经济损失和品牌影响。

2015年，万豪国际酒店集团旗下精品酒店丽思卡尔顿酒店宣布入驻武汉绿地中心。 这将是丽思卡尔顿在中国的第七家店。 戴着中国第一座高楼的光环，武汉绿地中心吸引了很多客户签约。 但高度减少后，这座摩天大楼的价值被认为大幅下降。 张良表示，由于高度不符合合同约定，丽思卡尔顿认为绿地方面违约，取消了入驻计划。 这无疑给绿地集团造成了经济损失。 作为替代方案，绿地集团将改为运营自有品牌的酒店。

酒店下面的商务办公室也发生了同样的问题。 武汉绿地中心设计公司华东建筑设计研究院总院高级建筑师胡建文今年面临着武汉绿地中心项目组因塔楼被砍掉160米而出现的一系列建筑变更难题，成为了此前售价高达636米、价值数千万元的“总裁公寓”

混乱的招商运营，加剧了开发商的资金压力。 这次停工骚动后，绿地集团的资金状况也引起了关注。 这两年的绿地，以“高负债”而闻名。 上市公司半年报显示，截至今年上半年，绿地集团资产负债率为87.46%，较去年略有下降，但仍维持高位。 值得注意的是，今年上半年，绿地集团经营活动净现金流量为80.83亿元，去年同期数字为259.23亿元，公司解释称因工程款支付而有所增加。 中建三局的“催款单”将于今年10月发出，如果绿地集团支付相关款项，公司经营的现金流出量也会增大。

对于绿地，联合信用评级有限公司的评估报告显示，到2018年底，公司房地产对建设规模较大，且规模迅速扩大的建筑板块资金需求较大，或者对公司资金有一定占用，后续公司将面临一定的资本支出压力。

此外，武汉绿地中心仍采用传统的施工总承包模式，这种模式下工程体量大、分包多、协调组织难的问题比较突出。 参与武汉绿地中心的中建三局设计院负责人表示，在建设过程中，“每个人都有自己的负责人在等着”，导致了施工效率低下。

武汉市自然资源规划局《中国新闻周刊》告诉记者，超高层建筑在实施过程中，工期可能不理想，与投资者、施工者等多方面因素有关。 另外，在武汉建筑项目施工中，汛期不能施工地下室等，出现更复杂的“武汉地理特色”问题的水系丰富，地质状况复杂，非常热，但夏季施工时间有严格的限制等。

但在一位曾在绿地工作的律师看来，武汉绿地中心建设进度不理想，主要不是技术原因、设计问题、政策因素，根本原因还是资金链问题。 据他介绍，绿地集团在西安等地的摩天大楼也有这个风险。 2017年2月，绿地在西安的投资名单上，有一座高501米的超级地标“七彩琉璃塔”，这座摩天大楼随后将上升到588米。 但是，西安的这栋摩天大楼目前也进展缓慢。

世界高层建筑与城市居住学会公布的数据显示，在中国20名在建、已建成的摩天大楼中，有5座尚未建成的摩天大楼，其中2座属于绿地集团。 标记武汉绿地中心，这两个绿地的超高层投资也需要几百亿元。

但近一两年房地产业融资环境发生了变化，热衷于超高层建设的房地产企业普遍感到资金压力加大。 中建八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》，企业依赖贷款建设超高层项目，国家房地产开发信贷收紧后，给企业资金链带来了很大风险。

超高层腐烂的尾巴

对于国内的超高层来说，官方文件中高度在100米以上可以称为超高层，但近年来也出现了业内人士不好意思在300米以下称为超高层的现象。

20世纪70年代之前，汉口41米高的水塔一直是武汉建筑的最高点。 对武汉来说，城市地平线的高度不断更新是近30年的事了。 武汉摩天大楼在20世纪90年代进入200米时代，到2010年，武汉民生银行大楼将以336米的高度跨越300米的坎。 从100米到300米，每10年变成一个台阶。

但2010年以后，武汉摩天大楼的高度上升明显加快，以武汉绿地中心636米方案出台为标志，摩天建设按下了快进键。

不仅是武汉，各大城市都有摩天大楼的热度。 世界高层建筑与城市居住学会官网最新公布的数据显示，包括已建、已建、已规划的超高层在内，国内300米以上的超高层共有464座，这个数据超过世界的三分之一。

超高层建设的高度追着我，一位超高层行业的资深建筑工程师告诉《中国新闻周刊》，“像武汉绿地中心，有点争的高度，它本来设计606米高，上海中心之后再建632米。 绿地排名第二，这不行。 绿地又提到了636米的高度。 ”

但是，武汉绿地中心这个636方案没有见底。 同城的王家墩CBD将建造一座高660米的大楼。 长江对岸还有707米高的大楼也在计划中。

放眼全国，各大城市隔空喊话，纷纷提出超乎想象的摩天大楼的高度。 青岛提出了建设777米摩天大楼的计划； 在长沙，远大集团推出838米的天空之城项目，试图挑战世界第一高楼迪拜，但被无限期搁置，至今仍是一大潭死水。

中天建设集团华南集团总工程师彭建良表示，建设摩天大楼，政府可能会得到一定的优惠。 “例如，在这里建造摩天大楼，在其他地方转让土地会受到优待。 ”

《南方周末》报道摩天大楼建设周期长，成本高，注定要做成亏损生意。 绿地作为“摩天大楼专家”，通过帮助政府建设地标性建筑，以低成本获得住宅等土地是合乎逻辑的。

中原地产首席分析师张大伟认为，摩天有意最大化土地资源，但实际上带来了能源浪费，也带来了建筑使用成本提高，在非一线城市非稀缺地区，不太需要摩天。

“超高层建筑在城市发展建设中具有一定的优势和必要性，但其技术复杂、投资巨大，日常管理运营成本高，会造成一定的环境压力。 ”武汉市自然资源规划局对《中国新闻周刊》表示，随着生态科技的发展，智能建筑、生态建筑、绿色建筑等应该成为城市规划关注的方向，“高”将不再是唯一的地标。

但是，最终这些雄心勃勃的计划很少能落地。

据上述资深建筑师介绍，目前未使用的楼房，沈阳宝能、天津117、成都绿地等地的结构大半都是封闭的。 天津117就是一个典型案例，2008年打桩建成至今已有11年，尚未投入使用。 在实践中，投资方会根据实际情况随时调整投资方向，确保大楼顺利完工，不会成为真正的烂尾。 但是，如果大楼真的停止运作，不仅是资源的浪费，也是很大的债务负担。

目前，国内实际交付、高度超过500米的大楼并不多。 去年，北京的中国尊初步交付，这座528米的摩天大楼将成为中信集团总部所在地。 这是国内第四座高度超过500米的摩天大楼，其他三座分别位于上海、广州和深圳。

值得注意的是，去年武汉绿地中心建设高度固定在475米时，国内近10座原计划建设高度在500米以上600米以下的摩天大楼，也相继降低到500米以下。

500米已经成为超高层建筑的新红线了吗？ 许立山告诉《中国新闻周刊》，2018年内，国家开始了对超高层建筑高度的控制要求。 “一开始我不知道不能这么高。 虽然不知道有没有明确的文件和规定，但在和设计院的沟通和实际建设过程中，我知道了这条500米的线。”

摩天大楼开始冷却，市场环境也发生了变化。 以前，业主比施工方更有发言权，施工方经常为推进工程建设支付资金，但现在情况也开始改变。 一位资深建筑师坦言：“基于目前的经济环境，对于将资金投入主体结构封闭的超高层项目，我所属的建筑公司几乎不会接手。”