海南全域限购政策实施4个月后，记者在市场一线调研发现，房地产市场整体交易已进入“冰河期”，销售中心销售人员多于购房者，市场进入“量降价”模式。

在高压管控下，海南楼市一度的“抢房”潮已经过去，但也积累了新的问题。 房价数据统计上的“堰塞湖”、备案的“堰塞湖”、“想买又买不到、想卖又卖不出去”等新的供需矛盾正在显现。

环岛一周出售新的房源很难

近日，在海南几个市县的调查显示，海南房地产市场成交锐减，大部分销售中心冷清，几乎无人问津。 在三亚市红塘湾，一位项目销售中心蹲守时间、咨询这样长时间，发现没有买家来。

销售人员说，该项目的一期项目去年9月已经提交房间。 也就是说，在限购之前销售就完成了。 二期共9幢楼房未取得400多套临时销售证，预计均价为每平方米25000~35000元人民币。 三亚市以前提出过限价的要求，销售人员说：“这里是郊区，和三亚市不同，价格只要不比以前的交易价格高多少就可以了。”

“你们买不起。 我们卖不出去。 ”销售人员明确表示，虽然申请了预售证明，但什么时候会被批准，并没有明确时间表。

在三亚市主城区，迎宾路附近的一个项目也已经没有房卖了。 销售人员表示，三亚市区目前基本没有房间，他们的项目只剩下两家别墅，但光靠租赁是买不到的。 在三亚只能选择二手房，价格在每平方米30000元左右。 ”

在附近的另一个项目中，因为人很少，几十名销售人员埋头于手中的事情。 一位销售人员表示，一期已经售罄，春节后成交价格为每平方米30000多元，只能购买少量商品房，有40年产权。 “目前三亚的均价在每平方米35000~40000元左右，但没有房源。 ”销售负责人说。

在海南东线房地产热门区域琼海博鳌镇，一项目销售人员介绍，博鳌目前均价在25000元/平方米以上，预售房屋已经售罄，新房源还在等待开盘通知。 博鳌镇某中介公司相关负责人表示，目前博鳌没有新盘，购买只能选择二手房，均价也在25000元/平方米左右。

在海南西线，儋州市的一个项目，和一年前相比，这里完全没有了往日的热闹，售楼处的大厅现在空空如也，门口也没人接待，只有一个警卫坐在长桌子后面。 项目沙盘一侧，被大围栏包围，上面写着“升级改造暂停开放”。

在内场区域，记者主动上前咨询点，一位销售人员表示，户型都在100多平方米，均价每平方米17000元以上，但目前正在建样板间，想买房只能再等，现在

海口某项目是城南地区一个大的房地产项目，开盘前价格在咨询或预订价在每平方米14000元左右，6月开盘时，价格反弹到每平方米19000元以上，不少购房者都在喊厂家

海口在海南房地产市场上一直属于活跃板块，但现在也难寻新盘。

进入“降价”模式

海南省今年4月22日晚发布的全球限购政策的核心内容是，非本省户籍居民家庭要在新的限购区域购房，至少一个家庭必须提交海南省累计24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明，此前已实施限购区域的，为60个月

政策实施后，市场迅速降温，但《瞭望》新闻周刊》记者发现，房地产企业的剑有时会偏离前线，寻求“突围”。 例如，一家大型企业在三亚海棠湾的项目中推出了“先租后买”的购买模式。 即开发商先出租商品房，与承租人签订合同，购买合同期内租用的房产。 购买价格以原租赁时的价格为准，出租人在租赁期内支付的房租可以抵消部分购房款，出租人支付全部房款后获得该房的全部产权。 “购房人一次性缴纳总房款70%的金额作为未来40年的租金，每10年更新一次，但明确规定有从一开始40年的租赁权。 ”一位销售员这样说。

但对一些大型房企来说，压力可能并不像想象中那么大。 “很多大型房企在海南没有多少库存。 ”。 某大型房企海南事业部负责人介绍，截至去年底，海南商品住宅库存下架时间约为11个月，比上年末减少12个月。

日前统计数据显示，海南已进入“量化降价”模式。 6月海南省完成房地产开发投资146.72亿元，同比下降37.3%，环比增长9.9%。 当月商品房销售面积141.51万平方米，同比下降18.3%，环比增长21.4%。 销售额206.5亿元，同比增长1.1%，环比增长22.2%。 6月海南商品房销售均价14560元/平方米，同比增长23.8%，环比增长0.7%。

限购等限制政策对市场产生了很大的影响。 以三亚市为例，今年1~5月，三亚市商品房共计8676套，同比下降22.09%。 面积80.83万平方米，同比减少14.19%； 总额163.45亿元，同比下降27.19%； 均价为每平方米20222.59元，同比下跌15.15%。

三亚市住建局工作人员表示，全域限购后，商品房销售急剧下降，4月22日至6月底仅售131套。 其中，以企业名义购房的仅有11套，其余120套以个人名义购房(商业109套，11套为本省户籍居民购房)。

不过，与此数据相对应的是，海南房价已经连续好几个月出现“风头”。 7月17日，国家统计局公布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 其中，海口环比涨幅最大，为3.9%，其次是济南( 3.6 )、丹东( 3.3 )、三亚( 3.2 )。 在最新公布的7月份数据中，海口以2.3%的环比位居房价上涨之首，同时以19%的同比涨幅领先全国。 海口、三亚此前连续多个月进入房价涨幅前列。 受此影响，住建部于8月17日就海口、三亚等市政府的主要负责人进行了谈话。

以一贯的保持政策决定力量

采访中，有业内人士表示，目前为了维持房地产市场的稳定，对量和价进行管理，通过对预售证和网签备案进行管理来控制量，出现了房屋无法销售的情况。

为了实现房价数据上的稳定，不少房价过高的房子签订合同后无法尽快备案，形成了上网本“堰塞湖”。 尽管缺乏比较准确的数据，一位外地住建部负责人在接受采访时坦言：“这个数据积压比较严重，我们平时接到的投诉，很多都反映了业主为什么他们家不能在网上签字。”

房价实际水平与统计数据脱节，也是当前海南市场面临的风险。 本刊记者实地调查发现，海南整体存在明显的房价与数据脱节现象。 例如，三亚市商品房实际成交均价已在每平方米30000元以上，但统计数据仍停留在每平方米20000元左右。 海口市实际成交均价接近20000元/平方米，但统计数据长期停留在9700元/平方米左右。

“这都是为了稳定，大家都知道房价的‘堰塞湖’问题，但找不到合适的解决方案。 ”一位政府主管部门负责人表示，目前公布的数据包含了大量此前积累的数据，海南房价也一直“突出”。

虽然在全球限购后，也有人对海南经济表示担忧，但对海南来说，“独门独户”的局面并没有明显改变。 海南省2018年一季度经济运行数据显示房地产开发投资占固定资产投资的比重为48.1%，仍然较高。

但观察上半年经济运行数据，发现海南可以降低对房地产的依赖。 采访中，海南省统计局局长包洪文表示，上半年海南房地产业增加值215.33亿元，下降8.4%。 但海南在逐步减少经济对房地产业依赖的同时，大力发展旅游业、现代服务业和高新技术产业，实现了“有缺补、收入不减”。

海南省省长沈晓明表示，从上半年投资结构来看，房地产投资占总投资比重同比下降1.1个百分点，表明结构正在优化。 “非房地产业总体向好，新动能快速增长，但规模小，对经济发展支持力度还不够，短期内还无法填补房地产调控存在的缺口。 ”

尽管如此，海南省主要负责人多次重申了减少海南房地产依赖的决心。 在最近的一次会议上，沈晓明用壮士断臂比喻减少对房地产的经济依赖。 他说，割腕一定会痛，很痛，如果能轻轻割腕，他早就下定决心了。 但“短期之痛，是为了避免今后长期之痛，是为了确保海南经济健康可持续发展”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进等多位专家认为，当前海南政策逻辑清晰，未来有保有压的政策思路清晰。 要制定自由贸易区(港)建设目标，海南必须顶住外部压力，引导现有房产业主租房、保障住户居住需求，从而调整房地产结构，解决各大难题，始终保持政策定力。

半岛[编辑：宗瑞琪]