核心结论

2、结构：各楼梯门槛提高，500万以上房企同比增加6家

3、企业：房企投、融两端监管越来越严，未来销售将受到影响

4、商品房销售面积同比增速年内首次出现负增长，退保仍然是房企的主要目标

资料来源：领导指数整理

01总体表现： 2家房企销售面积超过4000万平，头部优势明显

总体来看，2021年1-7月中国房地产企业销售面积TOP100上榜房企平均值达到520万，28家房企超过上述平均值。 其中，2家房企销售面积超过4500万平方米，5家房企销售面积1000-3000万平方米，19家房企销售面积500-1000万平方米，比上半年增加1家。 多数房企销售面积同比增幅较大。

02结构：各梯队门槛提高，500万以上房企同比增长6家

资料来源：领导指数整理

2021年1月至7月百强房企各梯队销售面积门槛继续提高，比去年和2019年同期有明显增长。 其中，前十大房企销售操作盘面积门槛达到969.5万，同比增长25.8%，行业龙头房企增长稳健，保持规模优势。

TOP20房企销售操作盘面积门槛同比增长22.44%，TOP30房企销售操作盘金额门槛同比增长31.32%，实现规模稳定增长。

另外，截至7月底，TOP100房企销售操作盘面积门槛同比上涨33.33%%至92.4万，但上半年门槛环比下降6.9%。

从各大门槛分布数来看，9家房企销售面积超过千万平方米，分别为碧桂园5408.25万、中国恒大4822.3万、万科2490.5万、中国2467.25万、保利发展1821;

值得注意的是，500-1000万的房企有19家，比去年同期增加4家。 从1-7月份中国房地产企业销售面积TOP100来看，其中前十大房企变化不大。

从横向上看，2021年1-7月份中国房地产企业销售面积TOP10与2020年1-7月份中国房地产企业销售总额TOP10的排名房企具有高度相似性，“碧恒万融保”前五名企稳也从侧面印证了头部房企的优势但阳光城从去年同期的第十位下降到今年的第二十二位，华润置地取代阳光城成为今年同期的第十位，其销售面积为969.5万。

03企业：房企投、融两端监管越来越严，未来销售将受到影响

监管持续收紧。 7月26日，据了解，“三道红线”试点重点房企被监管部门要求，包括公开市场土地收购取得的土地在内的土地购买金额不得超过年销售额的40%。

这项政策将严重影响规模的房企，增速将受到限制。 通过对投融资行为的约束，房企可以合理拿地，主动降杠杆，防范风险。

据领先指数统计，今年前7个月50家代表房企平均投资额为29%，低于40%的红线。 目前，卓越集团、越秀地产、建筑地产、德信地产、绿城中国、华润置地、招商龙头、保利发展、中骏集团、龙光集团、华侨城等13家房企销售土地40%以上。 2020年全年50家房企中，土地取得率超过40%的有12家。

土地出让率超过60%的房企数量达到4家，分别是土地出让率最激进的越秀土地出让率103%、优秀群体82%、在建房地产78%、招商龙头62%。

以越秀房地产为例，上半年销售额474亿元，但488亿元拿地。 按年销售目标1122亿元计算，土地必须448.8亿元。 下半年如果不拿地，拿地销售仍然超标。 仅按资本金计算，也超过了监管要求的11个百分点。

华润置地、华侨城、保利发展上半年土地出让比例分别为54%、47%、42%等。

根据领先指数的观察，越秀地产、华润置地、招商龙头、保利发展到2020年底将处于“绿色档案”，根据国企央企属性不同，融资具有相对优势。 民营企业只有三家：优质集团、龙光集团和中骏集团。 这些企业将在后期暂停获得市场土地，并在接受收购方面寻找新的机会。

收购已成为7月份部分房企的主要动作。 蓝雷发展今年陆续推出30多个项目的现代置业3.01亿元收购惠州东润实业100%股权； 旭辉控股集团拟以7.19亿元收购佛山盛信鸿50%股权； 远洋集团、远洋资本和以人民币40亿元取得红星房地产70%股权阳光城拟以61.45亿元收购金华虹光100%股权； 越秀房地产拟以18.73亿元收购广州百城98%股权； 建发股份收购6.53亿元入股主营公司合诚股份株洲晨房地产宣布与重庆房企金科股份签署战略合作框架协议鹏程亚洲变更为“佳兆业资本投资集团”，7月21日起生效等。

另外，也有房企虽然土地获得额很高，但由于销售额的基数很大，所以没有接触红线。 例如万科的土地持有率为27%，融创中国为31%，碧桂园为26%，中海地产为20%，金地集团为31%，滨江集团为38%。

以万科为例，2020年同期新增的存土排名跌出前十，今年前七个月大举拿地。 土地金额1106亿元，销售业绩4054.3亿元，据此计算，土地销售比为27%。

值得注意的是，在土地出让热潮到来之前，部分房企土地出让额同比出现负增长。 如新城控股、中国海外发展、阳光城、荣盛发展、首创股份、绿地集团、中南。 其中，股份、绿地集团、中南建设用地销售分别较低，分别为19%、18%、17%。

在实际操作过程中，房企拿地形式多样，销售统计口径不同，严格控制投资存在一定困难。

其实，从本质上看，销售额是房企拿地的主要因素。 多占土地、销售额高、利润空间大是良性循环过程。

领先指数分析显示，在首轮供地集中的22个城市中，大部分热点城市盈利空间狭小。 厦门、北京、重庆、杭州等多地自持率高、配置率高、收益空间小，甚至可能出现亏损。

一些房企考虑到土地地价高、盈利空间不符合标准，开始迅速回笼资金，扩大其他项目，并立即撤出土地进行赔本。 据了解，部分房企净利润水平仅为1%。

7月9日，瑞安房地产宣布，子公司同意将岭南天地7、8号地块归还佛山市禅城区土地储备中心，总现金补偿26.53亿元。

7月20日，宋都股份发布公告称，5月在杭州首个集中供应地获得地块土地使用权，经与杭州市规划和资源局沟通后，决定放弃该地块的竞买资格。 因此，宋都股份将失去5000万元保证金。

7月26日，中交地产共同体以12.57亿元拍摄的邕宁龙岗商务地块突然宣布“取消成交结果”。

04商品房销售面积同比增速年内首次出现负增长

消除还贷仍然是房企的主要目标

从销售成交方面看，统计局数据显示，今年1至7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%。 商品房销售额106430亿元，同比增长30.7%，增速均放缓。

专家表示，销售面积和销售额同比及两年平均增速均较上月回落，从单月情况看，两者同比增速分别为-8.5%和-7.1%，为年内首次负增长。

从城市政策来看，比如杭州出现了社保入户、摇号购房等限制条件。 土地拍摄实行“竞争性”试点，由过去的“竞争性地价”“竞争性地价”改为“竞争性地价”，试点地块全部实行现房销售。

目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市已发布第二批集中供地信息，共发布推送地320个。 其中，厦门两次供地整体溢价率为25.4%，加上第一次出让，5幅住宅用地累计成交溢价率达到26.8%，比2020年全年成交溢价率增长6.7个百分点。 长春的土拍比较清醒，总溢价率不到1%。

据领先指数统计，受低供应量影响和“金九银十”准备影响，约七成二、三线城市成交同比下跌。 其中还有南京、武汉、佛山等热点二线城市，成交同比控制在20%以内。

未来，随着多项房贷利率上调，二手房成交参考价公布，一些热度较高的一线、强行二线城市政策仍有可能是正面的。 在第二轮集中土地规则调整下，土地热度下降，商品房降价城市数量增加，预计8月商品房销售面积和销售额将继续下降，累计增速将进一步放缓。 政策调控必须从资金和去化两方面考验房企的销售能力，提高产品质量。