湖南公路2727弄100号

康桥半岛1-3期

是本世纪初建造的大型别墅社区。

有1336户。

面积200万平方米。

康桥半岛小区正门一侧是会所。

在社区建设之初

因为它位置偏远

周边设施不全

开发人员配备了

近6000平米的高端会所

包括游泳池、健身房和

户外运动设施、餐饮娱乐等。

2016年

被开发商转售给私人后

所有功能都戛然而止。

2019

俱乐部又开始建设了。

变成了一个教育机构。

居民保持俱乐部功能的愿望落空了。

小区在售楼盘时的海报。

在商品房小区，会所往往是销售楼盘的卖点。

与公共设施不同，会所并非民生必需，产权属于开发商，其天然的商业属性赋予了其自主交易和业态调整的权力。

但会所用途随意改变也是客观事实，会对业主的生活产生各种影响。

实际上

上海已经下发文件。

赋予小区业主管理会所的权利。

但这份文件在2017年就过期了。

现在

社区业主和俱乐部经营者

面临着管理权的重大分歧。

俱乐部服务承诺被“撕毁”

2001年，吴女士从陆家嘴驱车半个多小时，到达在售楼盘康桥半岛。她看中了小区环境，想在退休后有个小院子的生活，就买了独栋别墅。

“那时候，周围都是田地。虽然很安静，但是一点配套设施都没有。”好在开发商给居民建了会所，就在正门边上。

会所和小区的相对位置。

“超级会所，生活更美好无忧”。海报显示，5700平方米内有餐厅、咖啡厅、桑拿、游泳池、健身场所、超市、美容店、银行等商业设施。24小时社区巴士随时为居民服务.更重要的是，会所被开发商写进了买卖合同的附件和补充条款，一扫吴女士的后顾之忧。

业主手册中提到，社区会所部分用于商业用途.经营项目不得随意变更。

2005年搬进社区后，这个多功能俱乐部被命名为“乡村俱乐部”。

吴女士在俱乐部酒店宴请客人；居民潘说，他经常带孙子来会所打乒乓球，一小时收费25元；社区公交车会在固定时间将小区边缘的居民送到会所门口，方便居民及时购买日常所需，免去开车到商圈的麻烦。

2016年，经营10多年后，会所产权转让给一个叫朱的私人业主，商户统一安排撤离。

8月9日，业委会要求朱先生向业委会承诺，未来俱乐部将继续为业主提供商务、娱乐、运动等配套服务。

此后，会所闲置了三年。

居民只能开车去南边1公里左右的大润发超市，还在期待着家门口的各种会所服务回来的那一天。

2019年10月，在挖掘机的轰鸣声中，小区会所开工建设。然而，改造的方向超出了居民的预期。

会所的经营者朱老师并没有兑现当初的承诺，而是打算将其改造成教育机构。这一举动让居民们很担心，因为小区内部有一所私立幼儿园，上下学时周边道路都被挤得水泄不通。如果小区正门增加一个教育机构，会是什么样的？

社团俱乐部前后的变化。

谁有权决定开什么俱乐部？

9月3日，记者来到康桥半岛1-3期西北正门，中央花坛将大门入口打造成环岛驾驶区。

正门一侧，施工挡板前竖起了“康桥半岛乡村俱乐部”的交通警示牌，后面俱乐部的施工进度并没有因为业主的接连投诉而受到影响。

业委会取得的会所产权证复印件显示，会所占地面积6998.04平方米，用途为“会所”。

根据2012年发布的《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，俱乐部经营者需要改变向业主承诺的经营服务方式和服务功能的，应当按照规划管理和物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。据此，经营者朱先生在会所的功能设置上仅享有“有限的管理权”，应履行之前的承诺，至少对部分区域的文体商业设施进行维护。

然而，业委会的呼吁并没有得到朱先生的回应。不仅如此，在装修过程中，双方还因是否超出建筑红线发生争执，关系恶化。

会所产权证显示建筑用途为“会所”。

但经营者朱先生并不认可业主的观点。

他说，会所不属于公共设施，没有共用面积，有独立的产权证，调整会所的功能自然是他作为业主的权力。至于房产证，写明房屋条件为“会所”用途。在他看来，和一般的“商业”属性没什么区别，包括酒店、洗浴场所、养老院、教育机构等。

在朱老师所有的考虑中，投入产出比是最重要的。“毕竟居民的需求很难调整。”

目前他已经按照教育机构的标准投入了几千万的装修费用。施工结束后，他将等待相关管理部门的验收和批准。“如果投入使用后居民担心安全和交通问题，我会联系公安，聘请安保人员维持秩序。”至于2016年向业主承诺保留会所功能，他强调当时签的东西只能算是“情况说明”。

居民要求保留俱乐部功能的呼声如此强烈也有历史原因

朱老师提到，早些年，开发商以会所的配套服务为卖点向业主宣传，基于当时周边商业配套不全，会所承担了“配套公建”的角色。后来康桥半岛四期、五期开发后，相应的商业街也同步开发，会所产权由开发商转卖。对于接手的朱先生来说，他没有义务继续兑现销售之初对开发商做出的承诺。此外，从朱先生与开发商签订的房地产买卖合同的补充条款来看，只提到了“乙方(朱先生)已完全了解该房屋用途为会所”等几个字。

业主是否有管理权还有待证明。

今年4月，业委会在一周之内向业主筹集了25万律师费，代表288名业主将朱先生起诉至法院。

但浦东新区人民法院和上海市一中院均表示，会所功能的设置和如何处理，属于小区业主的整体利益。288名业主人数不足小区业主人数的一半，不能代表全体业主，没有资格作为原告。

由于经营者和业主对会所的“经营权”持有不同意见，康桥半岛社区居委也组织了多次协调会。

王驹书记认为

居委会可以协助召开业主大会，让业委会达到起诉的资格要求，然后由法院做出裁决。

她还建议，无论是业委会还是经营者，都可以向上海市房屋管理局和上海市规划和国土资源管理局索要小区规划图纸，了解会所是否位于用地红线范围内，可以作为权属证明。此外，参照我国《物权法》第七十六条，业主共同决定的事项包括“制定、修改建筑物及其附属设施的管理规约”。

如果业委会提及管理俱乐部的相关事宜

文件中已经明确，会所是指经规划部门批准，用于向业主或以业主为主的人群提供商务、娱乐、体育等配套服务的场所。

房屋调查机构预测或测算建筑面积时，应当根据“会所”认定其建筑类型和房屋用途。不动产登记机构核发房地产权属证书时，应当将房屋类型和房屋用途记载为“会所”。

朱老师2016年取得的房产证上，建筑用途为“房屋”，建筑类型为“其他”，专有使用面积、共用面积一栏为空白。

有很多声音认为，文件中“会所”的概念不明确，实际上已经成为一种广义的商业形式，因此产权使用的划分和涉及的管理规定已经失去了适用意义。

相关管理部门应及时明确，并做好后续引导工作。

作者：车建安

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