生活垃圾往往得不到及时处理，车辆乱停乱放，小区屋顶漏水问题得不到解决.甘肃兰州某小区业主刘峰从2020年开始对物业不满。在他看来，这些都是物业责任范围内的事情，但对方主动要求的情况并不多见。为此，他希望业主委员会，“有了业主委员会，物业存在的各种问题有望得到解决”。

然而，事情并没有刘枫想象的那么简单。首先，成立业委会并不容易。小区有几千户，业主因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因，很难形成共识。开发商和业主也尽力阻挠。其次，成立业委会很难，但在运行过程中，存在个别业委会委员与物业、开发商勾结侵害业主权益等乱象。

“有了业委会，物业问题不一定能解决！”刘枫无奈的叹口气。

和刘峰有同感的车主不在少数。055-79000记者近日调查发现，不少业主被物业不作为、乱作为所困扰，希望成立业委会维护自身权益。但实际情况是，一些业委会在履行职责和运行过程中，因为监管不到位、保障不到位、居民参与度低等原因，违背成立初衷，将自身利益与物业、开发商等主体捆绑在一起，无法形成约束力。

多位受访专家指出，业委会相关规章制度有待完善和细化。各有关部门要加强对业委会的监督和指导，充分发挥业委会在促进基层自治方面的积极作用，推动业委会和物业公司共同努力，营造优质的社区环境。

漫画：高月

成立业委会并不容易。

不规范操作频繁发生

成立业委会不是一件容易的事情。

有网友总结了一些开发商和业主阻挠业委会成立的伎俩，比如不为召开首次业主大会提供资金和资料；在业委会成立期间，尽量安排“自己人”进入，成为业委会的“代言人”；购买甚至散布候选人的谣言，造成业主之间的互不信任，拖慢了整个进程。

“一个小区内，一般有五个主体：业主、业委会、开发商、物业管理公司、居委会。每个主体都有相应的权利和责任。业委会成立后，物业等相关事务将由业委会管理和监督，势必对原有的居住格局产生影响。所以开发商和物业公司会阻挠业委会的成立。”华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨钦发对记者分析。

历经千辛万苦成立的业委会，真的能如预期那样为业主谋福祉吗？记者发现，答案不一定是肯定的。有些业委会成立后，就变成“清一色”，不允许业主发表不同意见；一些业委会与物业和开发商利益捆绑，非法侵占社区公共资源。

今年10月，浙江杭州某小区成立了业委会。店主尹凯非常高兴。他希望业委会能帮助解决小区内路面不平、环境脏乱、摄像头故障多等问题。有一天，他看到小区的公告栏上写着业委会准备向物业公司借钱维修小区的相关问题，于是他就想着把其他物业的问题反馈给业委会。但仔细看了之后，他发现公示中并没有反馈渠道，于是在业主中询问。没想到业委会主任以为他在找麻烦，立马把他踢出了业主群。

“作为

“业委会的职责包括与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，组织并监督专项维修资金的归集和使用。对于物业服务合同和专项维修资金的收取和使用，业委会应当向业主公示。但在日常生活中，由于业主对法律法规不熟悉，不知道自己有什么权利，一些业委会成员就会利用这种信息空白为自己谋取利益，借机与物业公司、开发商勾结，非法占用资源，损害业主利益。上海工商联房地产商会法律分会主任郝小赞告诉记者。

规章制度有待完善

引导不要缺席。

在杨钦发看来，业委会运行中的种种不规范问题，与相应机制的缺失有一定关系。

“首先是业委会缺乏法律地位。从《物业管理条例》到《民法典》，对业委会的法律地位都没有明确的规定。实践中，法院对业委会的法律地位没有一致的认识，不同的法院理解不同，判决也不同。虽然《物业管理条例》规定，业委会成员应当是热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主，但都是基于道德要求，而非硬性措施。法律地位和评估机制的缺失，导致业委会难以对其行为承担相应的法律责任。”杨钦发说。

他还指出，虽然相关法律规定业委会应接受有关部门的监督和指导，但并没有赋予有关部门约束业委会的实质性措施。即使房地产行政主管部门主管，也只能在业委会作出违反法律法规的决定时，责令业委会限期改正或撤销，并通知全体业主。也就是说，除了业主大会，没有任何其他组织可以取代或罢免业委会。而且业委会内部制度的缺失，如缺乏明确的议事制度，导致无法定期研究物业管理中存在的问题；缺乏召开业主大会的责任制，难以按时召开年度业主大会；缺乏制约机制导致一些人能够操纵和控制业委会。

如何优化业委会，使其真正有能力推动物业问题的解决？

多位受访专家一致认为，应进一步完善业委会相关规章制度，加强监督指导提高充分发挥业委会促进基层自治的作用。

杨钦发指出，要加强业委会的有效监管。业委会作为基层群众性自治组织，必须坚持党的领导，充分发挥基层党组织在业委会活动中的作用，全面落实业委会的指导、监督和管理。具体包括严控业委会委员选举，干预和指导业委会重大事项讨论，教育业委会委员维护居民利益，批评损害业主权益的行为等。

“所有部门都应该履行自己的职责。业主大会负责监督业委会工作，选举或更换业委会成员，街道办事处具体指导和组织业委会选举工作。居民委员会协助房地产行政主管部门，加强对业委会的日常监管，引导业委会在充分尊重全体业主意愿的基础上依法决策，防止其做出侵害业主合法权益的不当行为。就业主会议的制度设计而言

“业委会成员的工作津贴也应予以明确。《物业管理条例》没有明确业委会成员的工作津贴，也没有明确工作待遇、社会保险等。目前只有部分省市物业管理条例规定，业委会委员的工作津贴可以由业主大会决定。建议明确规定业委会委员的工作津贴可以由业主大会决定，并明确津贴的来源和标准。”庄对说。

积极吸引非业主

齐心协力助力发展。

事实上，全国很多省市都在推广“红色物业”，目的是让业委会帮助优化物业服务。

2017年，湖北省武汉市在全国首创“红色物业”，以党建引领物业服务创新，常年提供业委会组建变更、业委会履职、物业纠纷调解等服务。通过帮助各方召开会议，促进了各方之间的有效沟通，有助于化解矛盾和解决问题。

湖北省十堰市探索以小区居委会党支部为核心，业委会为主体，物业公司为支撑。鼓励和引导社区党组织和业委会成员“交叉服务”、“双向准入”，推动物业服务融入基层治理。

还有地方探索吸引非业主加入业委会的模式。如福建省住房和城乡建设厅发布的《法治日报》规定，夫妻、兄弟姐妹、父母子女等在世亲属能够提供合法有效的法律文书证明其对房屋共有权利的，也可以在物业管理中确认为共有人。

在杨钦发看来，从权利义务的角度来看，实践中经常发生使用权人与所有权人不是同一人的情况。据此，物业服务合同的实际承担者和物业管理费的实际缴纳者为使用权人。使用权人既然履行了相关义务，也应当享有相关权利。从维权的角度来说，真正关心和参与物业管理事务的人，才是房屋的实际使用人。如果他们没有一定的业主权利，只能被动接受业委会和物业商的管理，不利于维权和物业生态的发展。因此，吸引非业主加入业委会的措施具有一定的积极意义。

“立法可以明确允许业主通过委托代理的方式行使他人享有的业主权利。实践中可以规定，只要持有业主签署的有效书面授权委托书和有效身份证件，就可以享受被推选为业委会委员的资格。这种方式会比直接规定稍微温和一些，也可以避免识别身份的繁琐程序，更加灵活。”杨钦发说。

肖赞建议，相关规定可以更加细化和完善。比如，如果租客可以向业委会出具长期租赁合同(5年以上)，并且在小区居住满一年，那么即使没有实际业主的委托，租客也可以参选业委会。除了实际业主出具的委托书，委托这类住户代表自己参加业委会，这种权利也可以在签订租赁合同时明确约定，避免后续麻烦。

作者|法治日报见习记者张守坤全媒体记者韩丹东

来源：法治日报