作者：王小明北京于明律师事务所

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日前，农业农村部发布《农村宅基地管理暂行办法》 (征求意见稿)，在全国范围内统一规范宅基地管理制度迈出重要一步。

千道一万，宅基地管理的前提始终是农民先获得宅基地，如果申请不到，回收、退出、盘活、征收补偿等“后话”也与农民无关。

但在咨询，很多农民表示自己的房子完全符合申请宅基地建设的条件，却不能申请，找个村镇也没用。

那么为什么呢？ 新规对宅基地的申请、批准打算制定什么样的规范？

【重点1】儿子成年、结婚就能申请宅基地吗？ 】很多实践中的农民朋友都认为，自己的儿子已经18岁了，已经到了谈婚论嫁的阶段，可以不去想办法申请新的宅基地，让孩子可以单独住。

这种想法当然简单可以理解，但鉴于我国农村“人多地少”、宅基地资源紧张的现实，新规将比较严格地限制子女成年、结婚后申请宅基地的条件。

《暂行办法》是第十五条规定，因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地不能满足分户居住需要的，农村村民可以以户为单位向行使宅基地所有权的本集体经济组织申请宅基地。

据介绍，有子女结婚等需求是新分配宅基地的条件之一，另一个重要条件是“现有宅基地不能满足分户居住的需要”。

某农户现有宅基地占地面积不大，有可能在现有庭院空地上新建房屋或给现有房屋加盖地基的计划施工时，不能直接向村里集体申请新宅基地，而应先通过新建、扩建现有宅基地的处理解决分户居住的需要。

实际上，很多农村村民宅基地上只有一层或两层，按照普省、市村民住房建设高度控制在10-15米左右的规划要求，依法加盖3-4层是完全可能的。 这显然比新占用宅基地更节约土地资源，也符合公共利益。

【要点2】村集体因各种原因不能表决宅基地申请，该怎么办？ 】农村宅基地申请的最大难点，不是乡镇街道审批，而是村集体、村委会农民过不去。

从某种意义上说，乡镇街完全不知道你某个农民谁是谁，你对家庭状况、用地需求的考核判断也基本取决于村里集体提出的相关决议和资料。

《暂行办法》第16条的规定可以说是简明扼要的。 宅基地申请应当依法由所属农村集体经济组织成员集体讨论，讨论通过的在本集体范围内公示。 公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村民委员会审查盖章后，报乡(镇)政府)审核。

根据各地《农村集体经济组织条例》的规定，宅基地的分配使用问题属于成员自治事项，由本集体经济组织成员民主决定。 在这种情况下，案例中农户提出的宅基地申请只不过是不可避免的。

毕竟宅基地资源极其有限稀缺，批给你家人家儿子结婚怎么办？ 人有私心，任何政策规范都留有灵活的空间。

此时，明律师向提出申请的农民朋友提示了以下三种方法。

《村民委员会组织法》按第三十六条规定向乡镇街道申请整改，监督基层政府不履行村民委员会宅基地审批职责的行为。 乡镇街道不予答复的，可以进一步提起行政诉讼追究行政不作为的法律责任。

2 .拨打所在市12345市民服务热线投诉，“投诉后立即处理”流程会将反映的问题报送乡镇街道，而12345电话本身是督促依法履职的积极因素。

3 .应当分配而不分配，村民不能保障“居住地”的，可以在专业律师指导下，尝试将村民委员会、村集体作为被告提起民事/行政诉讼。 这一权利救济最终途径的运作有相当的专业性要求，农户未经律师代理不能自行盲目提及。

【重点三】考虑家中是否存在“不准宅基地”的法定情况】农民朋友们要清楚，申请、批准宅基地建设也有“负面清单”。 也就是说，存在无论怎么向乡村镇申请，宅基地都不会交给你的情况，即使村里同意也没用。 面对“长时间申请不批准”的困境，先对照一下自己家是否存在不批准住宅区的各种情况。

《暂行办法》第二十条拟对此列举如下的——农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

(一)不符合“独栋”规定的； (“独门独户”的原则，不是每家一定要进家门，多一家就进家门，有房无房的现象非常普遍。)

(二)申请在不同地点新建住房，但未签订退出原宅基地协议的； (“拆”才是农村宅基地管理的基本原则，一户占用两处宅基地是不合法的。)

(三)出售、出租、赠与农村住房后申请宅基地的； (参与宅基地使用权流转改革，意味着没有居住使用该处房屋的需要，也不能申请新宅基地)。

(四)现有宅基地和房屋被征收并依法补偿安置的； 如果选择货币补偿或者提供公寓式安置房，也就失去了重新申请宅基地的权利。如果坚持有宅基地，可以主张重新安排宅基地，但并不是所有项目都能支持)

(五)不符合分户宅基地申请条件的

(六)不符合国土空间规划、村庄规划的； (农户和村庄共同喜欢的土地，非国土空间规划中可用于住宅建设的集体建设用地，乡镇街也不予批准)。

(七)现有土地资源不能满足分配需求的；

(八)法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。

其中明律师认为，真正反映农村现实的正是第七条。 现有的土地资源无法满足分配需求。 翻译过来就是，农户的申请条件完全一致，但这个集体经济组织范围内已经没有地方了，在非改革试点地区显然不能觊觎别人村的宅基地。

如果没有分得的话，当然不能批准也不能申请。 这才是困扰农村居民的现实问题。 那么，有用地建设需求的村民真的没办法吗？ 没有那样的事。 至少以下三条路总是相通的。

1 .所在村纳入征收拆迁、合村居住、城中村改造范围后，农民可通过货币补偿或二楼集中居住等方式解决居住需求。

在一些案例中，不再新批准宅基地。 因为它已经被有计划地纳入征用版图，宅基地建设的批复也自然停滞。

2 )已有宅基地的农户户内人员全部死亡、进城落户、城镇户籍子女继承农村房屋等，村集体依法收回或者自愿有偿退出的宅基地，应当优先保障其他申请人的用地需求。

3 )旧村改造、整村搬迁后重新规划安置产生的新增可分配宅基地，也应当优先保障本集体申请人的用地需求。

明律师最后要给广大农民朋友的提示是，宅基地“三权分置”改革试点下闲置宅基地和住房盘活。 目的是打破农村宅基地相对“固化”的现状，使其在一定的管理原则下向下游流动。 “有”或“无”在使用权的层面上是相对的，只要大家掌握了“农户资格权”，就存在获得宅基地各项权益的机会。

随着改革试点的深入，本村没有土地，大家可以到县域其他村“拍卖”获得宅基地，这在一些地方已经试点好几年了。 思路不断开启，相信农民朋友们增收致富的愿望一定能加速实现。

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