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一、在北京出租车司机的心里，每次去首都机场趴着工作，“绝对不要去看北京，绝对不要去看北京！ ”的影子。 为什么会这样呢？ 望京距离首都机场只有15公里，“踩油就到了”。 对于在机场等了两三个小时的司机来说，听到“师傅，我要去望京”这句话，真是晴天霹雳。 因为离机场很近，我们下了飞机，在机场高速上行驶的时候，最先映入眼帘的是望京，现在的望京也是北京的名片。 正是这个得天独厚的位置，作为四环之外的望京，很早就发展起来，享受着政策福利的好处。 今天晓晨和大家一起谈望京，谈建设望京比较有代表性的2000年二手房小区——南湖东园一区。

1 .小区质量1.1质量感受南湖东园位于朝阳区望京板块北部，在望京典型的2000年左右建设了一批二手房小区，由南湖东园一区、南湖东园二区组成，此次主要解读南湖东园一区。 小区由16栋板楼、塔楼组成，塔楼总高18层或28层，小区设施齐全，内部活动空间大而齐全，楼房外观和内部老旧，塔楼两层10户居住感密集，板楼没有电梯体验不佳

(南湖东园一区塔的外观) )。

虽然是有20年房龄的小区，但管理严格，无论是出入小区还是在小区内活动，都可以感受到小区的安全。 小区为完全封闭型，行人出入需要刷卡，社会车辆可以直接进入，没有提前预约，也没有保安咨询。 小区大部分车位为业主固定车位，社会车辆应当停放在停车场，外卖小哥可以进入小区送饭。 小区内部主要道路设有岗亭、保安值班，主要道路上随处可见摄像头，晓晨的整体情绪比较安全，但小区居民较多，缺乏隐私。

(小区东侧人行横道(入口 ) )。

(业主离开小区也需要刷卡)

晓晨看到电梯门禁启用通知，于4月30日启用。 业主应当携带身份证、房产证或者户口本。 租户应当持身份证、租赁合同到房产办理。 处理成功后，居民可以通过人脸识别、手机APP、刷卡开门等多种方式进出小区。

(电梯内张贴的门禁启用通知)

(外卖的哥哥可以直接进入小区) )。

小区内部空间大，设计合理，行车区间为双向双车道，道路宽敞，基本不会出现拥堵和错车现象。 对司机来说体验很好，而且每个业主的车位都是固定的，不像租车也要自己找车位的小区。 这个还是好的。 但是，业主要有自己的停车位并不容易。 晓晨自称业主去房地产。咨询处理停车位状况。 房地产说：“现在没有停车位。 排在60号以上。 去旁边的小区看看吧。 可能在那边。 ”。 不足的是小区所有车位都是地面车位，且人车不分流。 对行人来说有安全风险。 另外，由于小区内业主较多，高峰时段人、车、非车同时在路面上行驶，体验不佳。

(小区内道路) )。

(小区内道路) )。

小区内活动空间比较大，晓晨绕小区一圈约30分钟，公共设施全面，健身器材区、居民休闲区、棋牌娱乐区、儿童娱乐区、丘陵式公园、乒乓球健身区等，居民足不出户就可以休息赏花、棋牌娱乐、健身晓晨看着爷爷奶奶休息聊天，下棋打牌，孩子们玩游戏，踢球，时不时传来乒乓球节奏优美的声音，看到充满活力的景象，感受悠闲的自然。

(小区内棋牌娱乐区)

(小区内的小型篮球场) )。

除了活动空间大、设施丰富之外，给晓晨的另一个好印象是小区绿化，小区内植被丰富，置身其中会感到满眼的绿色，每一层楼下都有草坪绿地、小型花园，业主下楼就亲近自然

(小区内公园)。

1.2从设施养护总体来看，小区楼外部公共设施较新，健身器材、人车道路、草坪绿化等总体整洁，养护比较完善。 不足之处在于部分绿地被人践踏，草坪缺失，个别一楼业主也对自家门前的绿地进行二次改造，影响小区整体美观的统一程度。 晓晨还发现小区内停放的不少车辆都在做“轮胎防护”，部分养犬业主的素质似乎有待提高。

(小区内草坪部分缺失)

1.3物业服务晓晨在洗盘子时，看到保洁、修理工、门卫、保安等物业人员职务，各车间工作人员都穿着工作服，给人一种专业认真的感觉。 晓晨走访了小区业主，对物业服务的满意和不满意程度普遍一致，小区卫生、物业日常维修、草坪绿植养护等方面居民满意度较高。 “每个小区和楼层都有物业温馨提示栏，接种疫苗率、装修告知、物业工作告知等均在此可见。 平时在小区里经常看到他们出入的繁忙，和居民们交流了小区的情况，感受到了物业的关怀。”

(小区物业工作人员)

(大厦内物业的温馨提示栏) )。

一位阿姨对晓晨说，今年2月房地产反映单元走廊的门脏了，疫情期间需要更多清洁的环境。 “没想到上午会反映出来，下午来了保养，擦了。 速度还很快。 第二天打电话，问你满意不满意，这件事让我印象很深。 ”

(小区走廊单元门) )。

居民的不满情绪主要集中在楼道内，塔楼楼道较暗，楼道灯光破损无法及时维修，板楼楼道墙壁多为小广告，有污渍需要重新油漆。 小区内还有一层已经商用了。 “一家理发店已经开了好几年了，有些老人经常去，但确实很麻烦，希望物业能合作解决。 ”

( (塔楼道内部实景) )。

( (板楼大楼内部的实景) ) )。

2 .人群小区二手房112#栋-114#栋为邮局自有楼和建筑单位自有楼，102#栋部分为迁建楼，105-107为纯商品楼。 二手房业主如果是北京本地、北京北部、东北、东南地区的工作生活者，主要购买需求是就业平衡、子女易受教育等。 小区内约有三成租户，租户多为周边白领，或周边教育机构、小型商业等企业租房，用作职工宿舍。

3 .周边体验3.1通勤体验小区位于望京板块偏北，从小区出口步行10分钟乘坐地铁，坐车6分钟( 3公里)乘坐四环(望和桥)，6分钟(五环)乘坐五环，10分钟( 6公里)乘坐三环(太阳宫桥) 抵达奥森公园、蓝色港湾、国贸CBD、酒仙桥798、首都国际机场、国贸等商业核心区，可享受区域内及周边优质的商业、交通、医疗、环境等配套，感受繁华都市气息。

(望京进入奥运会(入口 ) )。

3.2购物体验园区周边商业街、菜市场、社区型商业、大型商业中心，让居民足不出户就能享受生活购物、健身休闲、中高档消费等体验，板块内的中高档超市、二手奢侈品店、精品生鲜一位阿姨向晓晨抱怨。 “望京什么都行，但消费量有点高。 蔬菜和水果一般有点贵。 特别是水果和蔬菜好的超市，里面的东西贵了三分之一以上。 我每天去日野菜市场买东西，但是还很便宜。 ”

3.3就医体验园区内部设有卫生服务中心。 周边3公里范围内，有三甲医院、专科医院、私立医院。 业主看病非常方便。 一位年轻的妈妈告诉晓晨，她的恋人是外国人，平时去医院语言不通，非常不方便。 幸运的是，周边的私立医院有英语服务，减少了很多麻烦。 “住在望京最大的感受是国际化，平时去超市和购物

3.4教育体验区周边教育配套丰富，1公里内多为40多所幼儿园和教育机构、国际双语幼儿园、艺术学校、早教班、课外辅导班等。 晓晨一听，普遍的价格不高。 以园区内刘诗昆音乐艺术幼儿园而言，每月教育费2000元，每月综合学费4100元，餐费600元，教材费2000元，一次性入园

3.5休闲养生小区内活动空间大，有篮球场、乒乓球场、200米塑料跑道、儿童游乐、健身器材、棋牌休闲等，适合不同人群休闲，距离小区1公里，希望从小区入口坐5站地铁就到了奥森公园。 是全家人周末休闲的好地方。

4 .幸福说望京是目前北京各高新板块中产业、配套、住所发展最均衡的板块，发展较早，发展成熟，且正在不断优化中。 发展迅速：从2009年政策将其定位为“第二CBD”时，商品房、商业中心、大型商场等都建立在中高端国际化的基础上，与中关村、顶级城市不同居民足不出户就能实现上班、消费、就医、教育、休闲等。 这里资源十分饱和，白天是国际化商业办公区，晚上也同样热闹，各种餐饮商城和休闲广场人山人海。 目前望京板块资源饱和。 近几年，发展区域发展到望京北部的来广营、崔各庄区域，属于全望京板块。 目前，广营区域主要为中高档住宅，崔各庄板块主要为改善型住宅和阿里巴巴总部，区域内有人来利进驻望京，无论消费和居住属性，均起到拉动望京的作用。 南湖东园一区是望京地区典型的2000年二手房小区，小区位于望京板块北部，属于核心区，享受望京地区的核心配套。 单元格优势：

望京板块核心区，周边交通、商业、教育、医疗、产业完善，适合优质区域内低价乘车，均价60740元/，低于望京地区及小区周边其他小区二手房均价。小区内活动空间大，各项设施齐全封闭式小区，管理严格，安保24小时值班。 单元格不足：

塔内密集着10户2层楼房，板楼没有电梯上下不方便。 户型多，购房者要慎重选择； 停车位不够； 大楼的墙壁又旧又斑驳，大楼里的小广告太多了，感觉不好。 迎合人群：

低价置业望京，不愿买2000年以前老破小的首付165万-280万置业小区主力户型，可选择首付165万60一套、首付228万73二套、首付280万109三套； 在望京地区、京东、京东北、京东南工作生活的人们； 地铁上下班乘坐地铁15号线、14号线东段，期待望京板块未来一小时内即可到达公司，未来有能力转型为改善型园区； 方向不好、利用率低等，可以接受小区的怪户型。 二、团地名刺1 .小区概况南湖东园一区位于北京东北四环-五环之间，属朝阳区望京板块，东至广顺北大街辅路，南至湖光北大街辅路，西至南湖北路辅路，北至河荫西路。 园区开发商为北京首都开发控股集团有限公司，共有16栋楼2888户，由9栋高塔和6栋多层板楼组成，包括28层塔、18层塔、6层板楼、7层板楼，28层塔为3层10层

(南湖东园一区楼栋图) )。

1.1基础设施南湖东园一区小区东南西北侧分别为(入口，其中车道)入口主要为东门、北门，小区为全封闭式，出)入口及主要道路均有摄像头，小区出( )

(南湖东园一区北门车行人行横道(入口 ) ) )。

小区为北京市久筑物业管理有限责任公司，高层塔楼物业费用1.93元//月，多层板楼物业费用0.98元//月，物业公司位于103号楼至102号楼之间。

(南湖东园一区房地产事务所)。

2020年，小区成立物业管理委员会，将物业管理纳入社区管理体系。 物委会的主要职责是加强社区物业服务管理，加强服务保障。 小区业主遇到问题，可以向物委反映，物委推动解决。

(南湖东园一区社区服务站)。

南湖东园北社区服务站位于小区正中央，社区党委、社区住户、楼长、物业人员也定期在小区开展垃圾清运、“僵尸车”清运、楼房清运等活动。 此外，假日还组织街道和小区居民开展手工、插花、防疫宣传、控烟等活动。

(南湖东园一区社区服务站事务服务大厅)。

小区人车不分流，只有地面车位，东侧南侧各有立体停车场，方便业主使用，临时车辆只能停在停车场。 地面停车费小型车1元/2小时，大型车2元/2小时，车主私家车租金150元/月。 业主停车位均为固定车位，到物业办理相关手续后即可停车。

(南湖东园一区停车收费公示卡) )。

(南湖东园一区停车位) )。

小区供暖为市政供暖，费用为30元/平方米。 小区每栋楼都有小公园和居民活动区，业主活动空间充裕，下楼可以健身、赏花、散步等。 小区内种植玫瑰、牡丹、桃树、迎春、樱花、海棠、紫藤、绣梅等绿色植物，还有松、相思树、柳、女贞等绿色植物，每层楼下都有小草坪。 小区东侧有丘陵式设计公园，内有儿童游乐设施、凉亭、健身步道等，是居民饮茶后散步的好去处。

(南湖东园一区东侧公园)。

(南湖东园一区东侧公园) )。

1.2建筑质量小区建设时间为1997年-2001年，楼房建筑结构为钢筋混凝土结构，塔楼外墙面为白色涂料、浅蓝色涂料，板楼楼为鹅黄色涂料。

( (小区塔楼外观) )。

( (小区塔楼外观) )。

1.3层大厅板楼进入单元楼方式为三级楼梯，塔楼进入单元楼方式有两种，一侧为九级楼梯，另一侧为无障碍通道。 机组入口处设有智能对讲门禁系统，业主必须经过刷卡或呼叫许可才能进入。

(大楼单元入口的外观)

(塔楼楼单元入口外观-无障碍通道)

大楼的地面是混凝土，墙上涂着白色涂料。 墙壁上设置了公告栏，展示了房地产提示、安全公告等信息。 塔的地板是淡黄色的地砖，墙上涂着白色涂料。 楼内设有信报箱、社区留言板等。

(在楼层内) ) ) ) ) )。

(塔楼道内部) )。

在塔电梯上安装摄像头，实施24小时监视，小区内部有监视室，24小时保安人员工作。 电梯最高可乘坐1000公里，可乘坐13人，电梯内张贴着不动产的温馨提示、居民委员会公告等。

(塔楼道电梯内部) )。

1.4户型分析小区共有16栋楼2888户，涵盖60居室、73-122居室、103-140居室、170居室。 小区主力户型73-110户-3户，每户两成，2户四成，3户三成，4户一成。 1户型主要分布在6层、7层板楼，2户、3户、4户型主要分布在6层板楼、7层板楼、18层塔、28层塔。 户型朝向比较复杂，南北向户型较少，建议购房者在选择时重点关注实际居住感受，西北向、北方向等户型日常采光较差，慎重选择。 6层、7层没有电梯，中高层业主的生活不方便。 塔楼居民多，高峰时段等电梯时间长，居住密集，影响日常隐私。

1.5内部配套小区内部商业配套丰富，小型超市、果蔬店、美发店、水店、中介店等，满足居民日常购买果蔬、生活用品的需求。 中介店主要展示小区及周边社区的房屋买卖、租赁情况，居民有房屋买卖租赁需求的可以来这里。

(小区内理发店) )。

(小区内便利店)。

小区北门处是社区餐桌，为不便在家就餐的老人和社区居民提供餐饮、生活便利、家政服务等，居民足不出户就能享受早晚便利的服务。

( (小区内的善邻驿站) ) )。

在居民运动休闲场所，小区内设有休息区、健身休闲区、儿童游乐区、凉亭、乒乓球健身区等，每栋楼前设有中小型公园、公园内健康步道、塑料跑道等，是居民日常出行的首选还有晾衣架、饮水机、快递柜等民间设施，方便居民使用。

(小区内居民休息站) )。

(公园内的健身步行) )。

小区实行垃圾分类，部分楼前张贴垃圾分类提示牌，标识各类垃圾投放点，有害垃圾、粗大垃圾、装修垃圾、再生资源均有不同的投放地点，在小区主要道路旁设置垃圾分类箱，定时工作人员在此清扫。

(在小区内部分大楼张贴垃圾站提示牌) ) )。

小区内东侧为卫生服务中心，内设内科、外科、牙科等科室，居民日常医保用药、小型伤病均可在此诊疗，无需离开小区即可实现及时诊疗，方便了小区内行动不便的患者。

(小区内社区卫生服务站)

小区中心部分是刘诗昆音乐艺术幼儿园，这是一所艺术系私立幼儿园，主要以学钢琴为主。

(刘诗昆音乐艺术幼儿园)。

小区北侧为南湖东园北社区警务工作室，提供24小时警务服务，保障小区业主安全，门诊人员登记、应急事务处理等也在此办理。

(小区内南湖东园北社区警务工作室) )。

2.1外部配套2.1交通配套南湖东园一区南门距地铁15号线、地铁14号线东段望京站约520米，换乘1号线、4号线大兴线、5号线、6号线、7号线、8号线、8号线南段、13号线。

(南湖东园一区北门出口“河荫西路西口”公交站)。

园区周边1公里范围内有10个公交站点，30多条公交线路经过这里，可以去往三环、四环、二环内城等。 郊区可以去顺义、昌平、门头沟等。 园区北门向北350米“广顺北大街”公交站，在这里乘坐机场大巴，2站到达首都机场T2航站楼。 园区周边500米范围内的主要道路有广顺北大街、湖光中通等，连通北苑路、安立路、京承高速、京密路、东北五环、东北四环等。 小区距离东北五环来广营桥3公里，东北四环望和桥4公里，首都机场T2航站楼19公里，从小区出发，无论是自驾还是公共交通，都可以前往京东、京北地区。

(小区东侧道路-广顺北大街) )。

(小区北侧道路-河荫路) )。

2.2商业配套小区周边商业配套较完善，3公里内覆盖餐饮生活街、社区型商业、中型商场，小区东西南北侧均有商业街，周边居民出小区可实现10分钟购物休闲。

(小区东侧商业街) )。

小区南门西侧220米是旺角购物广场，包括大型超市、餐饮、生鲜卖场、药店、儿童早教机构等，是区域内生活类购物中心。

(旺角广场) )。

小区北侧1.3公里为望京华彩商业中心，是一家集餐饮、服饰品牌、幼儿早教、休闲娱乐为一体的社区型商业中心。 商场地下三层、地上七层，餐饮方面有碗柜、河边城外烤鱼、海底捞等，休闲娱乐方面有华为体验店、华谊兄弟电影院、同乐迪KTV、乐刻健身等，生活购物方面有家乐福超市、名创客

(百度地图(望京华彩商业中心) )。

(望京华彩商业中心)

小区北侧800米为六百条商业街，地下一层、地上四层，包括生活购物、日常餐饮、休闲娱乐等店铺。 代表性的商业有小龙坎锅、物美超市、达美乐披萨、望京小腰等。

(六百条商业街) )。

2.3医疗补助南湖东园一区周边医疗资源比较丰富，周边一公里范围内有7个社区卫生服务中心，小区内部有北京市社区服务站南湖东园社区服务站，日常小病诊疗、医保用药南门南侧3公里为中国中医科学院望京医院(三)，1公里内为北京惠兰医院(二级)、北京国宗济世中医医院(一级专科 )、北京凯尔医院(私立)、北京龙脊中医骨伤医院(私立) )。

2.4教育配套1公里内10所幼儿园，包括3所公立，7所私立。 北京市朝阳区卧龙幼儿园(公办)、西坝河第一幼儿园望京部望京分园)、望京新城幼儿园)公办)、刘诗昆音乐艺术幼儿园)、北京格顿双语幼儿园)、卓悦童国际幼儿园)、北京市1公里内三所小学：望京南湖东园小学、明远教育书院实验小学、新文达小学1公里以内的五所中学：北京市陈经纶中学分校、首都师范大学附属实验学校(北校区)、对外经济贸易大学附属中学北京市第九十四中学(高中部)、北京市陈经纶中学分校(望京实验学校)、北京师范大学三帆中学(朝阳学校)。

2.5生态休闲小区周边1公里内有三个公园。 望湖公园、北小川公园、望和公园。 这三个公园相互连接构成一个大型公园，整体由南北两个小区组成，总占地面积38.6公顷，是望京地区最大的城市休闲公园。 园内绿植丰富，包括水系、湖心岛、三重瀑、四季广场、花池步行街、塑料跑道、儿童游乐区等。 北园有人工湖，分为鱼类观赏区和荷花种植区，一到夏天就成了摄影爱好者的聚集地。

三、价值分析1 .区域价值1.1区域说明南湖东园一区位于北京市朝阳区广顺北大街与湖光东大街交汇处，属于朝阳区望京板块，园区位于该板块核心区。 (朝阳区望京板块区位图)

朝阳区位于北京市东部，横跨东、东北、东南三环、四环、五环区域，望京板块位于东北四环-五环之间，是四环外发展较早成熟的板块。 板块包括两条地铁线路，两个产业核心区是商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。 板块内的两条地铁线路分别为14号线东段、15号线，可直达奥林匹克公园、六道口、朝阳公园、大望路、北京南站、顺义南法信、国展等。 还可换乘1号线、4号线、5号线、6号线、7号线、8号线、10号线、13号线，到达北京市内外各核心区和郊区。 (板块内包括地铁14号线东段/15号线)

板块内包括两个产业核心区。 分布着望京东北部地区、东北五环边望京国际研发园一带、电子通信、医药业等产业。 施耐德、摩托罗拉、爱立信、金汉王科技、双鹤药业等企业都在这里工作。 在中部绿地中心、望京SOHO、西门子大厦一带分布着互联网、电子科技、汽车等产业，阿里巴巴、利星行、卡特彼勒、联想等公司在此办公。 2009年，北京市发改委将其定位为“第二CBD”，经过10年的发展，望京已成为北京东北地区互联网电子科技国际化创新产业区，与上地、西北旺、中关村齐头并进，是北京高端产业集聚发展区。 板块内的主干道有东北四环、东北五环、机场高速、京承高速、京密路，无论是去市区还是顺义、首都机场都很方便。 板块内商业、教育、医疗、生态环境齐全、优质。 亚洲最大的家居商场宜家、沃尔玛、新世界百货、凯德玛、新荟城、方恒购物中心、三甲医院、大型公园等配套成熟。 板块周边2公里为亚运村、大山子、酒仙桥、太阳宫板块，受益匪浅。 板块内主要在1988年-2018年建设公房、迁建房、商品房社区，以56-135一居-三居为主。 板块是朝阳各区块中较受欢迎、首付门槛较高的板块，主要吸引北京东北地区居住均衡、对成熟套餐有需求的人群。 板块内的住户以区域内及周边外企员工、互联网员工、企事业单位员工、民营企业老板、外国人、演艺明星为主。 由于外资企业众多，区域内居住着大量外籍人士，望京也是北京国际居住区之一。 1.2在政策规划的政策方面，根据《朝阳分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，望京的发展方向主要是三个方面。 以下为政策原文。 一、中关村朝阳园五区(西区、北区、东区、望京地区、健翔区)重点发展新一代信息技术、科技服务业、软件和信息服务业三大高精钢主导产业，强化创新资源集聚效应，提升产业间融合创新二、朝阳区国际交流发展优势依托望京地区及外国驻华使馆区等区域，完善国事活动和国际交流平台，努力使朝阳区成为国际文化资源交流的纽带和中国文化对外传播的窗口。 三是充分发挥北京商务中心区和望京地区国际商务、国际金融、国际传媒等资源丰富和高端商务功能完善的优势，集聚国际文化商务关键要素资源，打造国际商务文化节等活动品牌。 从政策规划看，望京未来发展在产业、文化上享受政策利好，有利于区域经济发展。

2 .购买价值2.1地块价值2010年3月，经过84次激烈竞争，远洋以40.8亿元将“朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”收入囊中，折合楼价2.7万/，成为当时望京地区楼价地王这也是“望京最后一块住宅用地”，这是后来的远洋万和公馆，2012年6月开盘，推出256、280、350等大型住宅，均价在5万/-6万/之间。 这就是后来的华樾北京，限量均价78148元/，最高价82055元/，目前已基本售罄。 顺便说一下，阿里巴巴的新总部也在这里，现在正在建设中。 10年来，望京和周边地区的土地一直被“惜售”。 望京地区配套成熟，产业丰富，未来在土地方面，一旦释放将成为热点。

2.2在前景政策规划方面，望京板块未来发展主要以区域核心产业、科技创新和新兴产业、国际化商务、金融、传媒等为中心，是高端产业，为区域内注入人才和动能，有利于板块内经济和文化的发展，有利于区域消费和居住的平衡区域产业不断优化，望京北部阿里巴巴总部正在筹建中，预计2024年建成，将发展科技、金融、电商、娱乐、健康、物流、新消费等产业。 建成后5年内将带来望京地区在商业消费、购房等方面的大幅发展，预计未来望京地区将形成高端产业居住平衡的生态圈。 房价方面，望京板块内部配套完善优质，产业高端丰富，人才资源聚集，未来发展值得期待。 区域内房龄跨度较大，未来坐车望京人群主要以总价较低的老旧小区为主，区域内自住房倾向于改善低龄自住房，对于改善型小区来说，由于大型住房占比高，多为一套千万以上的住房，换手率较低。

3 .产品力价值3.1质量价值南湖东园一区1997年-2001年，望京地区小区中，按中楼龄小区计算。 主力为73-110户-3户，均价60740元/，60户首付165万，74户首付288万，107户首付370万，小区居民感觉差的方面还存在车位不足、楼房墙面脏乱、广告小、公共绿地被占用等问题，与同区域和楼龄小区的质量比较不理想。

3.2小区核心销售点为价格，区域中房价较低，望京板块二手房均价7.4万/，南湖东园一区二手房均价6.1万/，周边1公里内小区二手房均价6万/-11 南湖东园具有价格优势，且小区有小户型房源，是购房者低价坐车望京的选择之一。 另外，小区楼龄并不高，内部规划齐全、配套齐全，活动空间大，居住体验强于望京的“老破小”，是需要置业望京的热门选择。

3.3小区多为南湖东园一区2公里内同房龄、同产品小区，整体二手房均价7万左右，整体楼龄在1997年-2000年间，以商品房、经济适用房为主。 还有2007年建成的区域高质量纯商品房东湖湾，均价10.2万/。

4.1交易价值南湖东园一区现有挂牌均价5.9万/m-7.4万/m之间，现有挂牌来源25套，60一套，均价6.8万/，总价420/套据两家中介介绍，整个南湖东园区(含南湖东园一区、南湖东园二区)望京地区热度较高，南湖东园一区换手率低于二区，二区质量好于一区，近三个月成交10套，主要以60 )-80小户型为主在商业等配套租赁方面，小区出租率约为30%，主要以合租为主，16西南卧室月租金3000元，15西南卧室月租金2900元。 整体租金为： 82南北两居月租金8500元，140西南三居月租金13000元。 虽然质量比周边同楼小区不利，但在租金方面差别不大。

4.2购房指南参照北京市现行普通住房标准，小区小户型主要为普通住宅，商品房首套首付35%，商品房二套首付60%，大户型为非普通住宅，商品房首套首付40%，商品房二套首付80% 用户在购买时，尽量从居住体验出发，最好选择板楼低层南北向户型，慎重选择高层西向、西北向户型。 高层塔一侧的房子隐私很高，中间的房子有噪音风险。

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