[裁判要点]

因为一个行政行为的合法性在民事诉讼中是无法审查的，不代表这个行政行为在民事诉讼中被采信为证据就当然合法。行政行为是否合法，应该通过行政诉讼来解决。房地产抵押登记不是民事主体之间设定权利的来源。抵押权来源于民事主体之间成立的借款合同和抵押合同。房地产抵押登记是否合法，与房地产抵押合同的效力没有必然的因果关系。违法抵押登记的撤销，并不意味着作为权利来源的基本民事法律关系也是违法或无效的。房地产抵押合同合法有效，并不意味着房地产抵押登记机关作出的抵押登记必须合法有效。但作为权利来源和依据的民事法律关系被撤销或被认定无效的，登记权的依据和来源将丧失，权利人可以基于这一新的事实向主管机关申请撤销或注销房地产抵押登记。但在通过法定程序进行撤销或注销之前，房地产抵押登记仍应视为有效，因为行政行为具有确定性、约束性、拘束力和执行力。

[裁判文书]

湖北省十堰中级人民法院

行政决定

(2019)29号，E 03线端

上诉人(原审被告):十堰市自然资源和规划局(原十堰市国土资源局)，住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路87号。

法定代表人：王正义，该局局长。

委托代理人蒋荣，湖北博力律师事务所律师。

委托代理人王晓东，该局干部。

上诉人(原审第三人):招商银行股份有限公司武汉WISCO支行。

银行行长赵鑫主管速滑。

委托代理人、周，该行职员。特别授权代理人。

上诉人(原审第三人):湖北合作银通融资租赁有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷路777号武汉光谷保税国际交易中心。

法定代表人：严利民，该公司董事长。

委托代理人、李，湖北律师事务所律师，特别授权代理人。

被上诉人(原审原告)太和医院，住所地：湖北省十堰市人民南路32号。

法定代表人罗杰，该院院长。

委托代理人：董哲、金佳伟，湖北瑞通天元律师事务所律师。

一审第三人十堰市和泽置业有限公司，住所地湖北省十堰市人民南路32号。

法定代表人：闫显成，该公司董事长。

委托代理人曹畅，湖北诚至诚律师事务所律师，特别授权代理人。

上诉人十堰市自然资源和规划局(原十堰市国土资源局，以下简称市国土局)、上诉人招商银行股份有限公司武汉WISCO支行(以下简称招商银行WISCO支行)、上诉人湖北合作银通融资租赁有限公司(以下简称合作银通公司)因不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302行11号行政判决，向本院提起上诉。本案于2019年1月23日立案后，由谭丹平法官担任审判长，宋志标法官(审判长)、荆法官组成的合议庭，于2019年2月22日公开开庭审理。因其他三起上诉案件与本案属于同一行政案件，且案件当事人相同，本院决定将四起案件合并审理。上诉人十堰市国土资源和规划局的委托代理人王晓东、蒋蓉，招商银行武钢支行的委托代理人、周，被上诉人太和医院(以下简称太和医院)的委托代理人、李，十堰市和泽置业有限公司(以下简称和泽置业有限公司)的委托代理人、金佳伟。

一审法院查明，2009年9月28日，市国土资源局以十堰郭勇(2009)第0806002-1B 《国有土地使用权证》号为十堰市尚达再生资源开发有限公司(以下简称尚达公司)核发了。根据该证书，该土地位于十堰市XXX，土地编号为8-6-2-1B。使用权类型为商业用地，面积21133.7平方米，到期日为2043年10月8日(40年)。

2011年6月29日，商达公司(甲方)与菏泽房地产公司(乙方)签订《联合开发房地产合同》。本合同主要内容为：甲方与乙方共同开发位于十堰市XXX路的“道田鹤下”项目，项目规划面积21133.7平方米，用于建设员工家属楼、科研培训楼、公寓、商铺、车库。甲方提供项目用地及所有地上原有建筑物、构筑物、附着物和设施，土地使用权证号为穗国用2009第0806002号-1B。乙方提供并承担全部开发建设资金，双方按合作项目比例进行分配，乙方再支付甲方2500万元。项目土地过户到乙方名下后，乙方只能用于本项目的开发，不得转让或抵押给他人。否则就是违约，要承担违约责任。合同规定了双方的违约责任。

2011年12月19日，菏泽房地产公司取得市国土资源局核发的十堰郭勇(2011)第0806002-1B 《国有土地使用权证》号。除土地使用权人姓名外，本证记载内容与十堰郭勇(2009)第0806002-1B 《国有土地使用权证》号相同。

2012年12月21日，太和医院与菏泽房地产公司签订《关于购买科技综合楼意向协议书》协议。太和医院以5300元/平方米的单价从菏泽房地产公司购买了位于人民南路“道田鹤下”新建小区泰和花园西侧的一栋综合楼，占地约3900平方米，建筑面积约36000平方米，0层以上17层。菏泽房地产公司违反约定的，应当双倍返还定金，并赔偿损失。

2013年4月2日，十堰市人民政府作出(10)《专题会议纪要》号《关于城市卫生项目建设有关问题的决定》，确定了十堰市2013年、2014年15个卫生项目计划，其中包括太和医院科技综合楼项目，建设规模4万平方米，并明确了市国土局、市房管局相关收费减免。

2013年7月21日，市国土资源局发布了2013年7月21日国土资发2013号文件。《国有土地使用权证》，郭勇十堰(2013)第0806002号-1B。根据该证明，该地块位于十堰市XXX市，土地编号为0806002-1B，土地使用权属于菏泽市房地产公司。土地类型(用途)为商住，使用权类型为出让(企业改制)，面积为21，133.7平方米，终止日期为商业2053年5月31日，住宅2083年5月31日。

2014年3月5日，十堰市规划局出具了2014年3月25日第1002号规划许可证。2014年12月号。《建设用地规划许可证》，其中说明用地单位为菏泽房地产公司，项目名称为住宅和商业，土地位于人民路等。

2014年4月11日，太和医院与菏泽房地产公司签订《商品房认购协议》协议。太和医院认购的商品房为“道和天下6号楼”，总建筑面积约5500平方米，共44套。太和医院采取团购方式，以5450元/平方米的约定价格投入整体购买。获得0.755-7.9万元后，员工和呵呵统一安置。

2014年4月22日，市国土局为泰和医院出具了编号为十堰市[2014]1号《商品房预售许可证》的用地证明。该证明载明，用地单位为太和医院，建设项目为医院科技综合楼。该地块位于人民南路，批准用地面积2337平方米。土地性质为国有划拨土地，土地用途为公共管理和公共服务用地。分配地块的平面边界图记录了该地块的边界与上大公司相邻

2014年6月11日，十堰市规划局向菏泽房地产公司、太和医院出具《商品房预售合同》 《建设用地批准书》。其中《建设工程设计方案核定通知书》写明两单位申报的科技大厦、道路、天下二期工程设计方案符合十堰市总体规划要求，批复指标如下：1。规划用地性质为医院用地、居住用地和商业用地，规划用地面积分别为3562平方米和24167.7平方米。2.规划总建筑面积173154.29平方米，其中太和医院10775.32平方米，菏泽房地产公司162378.97平方米。据了解，这座科技大楼是由菏泽房地产公司和太和医院合作兴建的。055-79000记录：科研楼西侧楼八层，东侧楼十七层。《建筑定位平面图》中注明科研楼西侧红线地块与科研楼(2号楼)东侧红线地块、道和天下3#和5-7#属于不同红线地块区域。

2014年9月22日，十堰市规划局出具了2014年9月22日市规划局批复。京字第2014-98 《道和天下二期项目技术经济指标一览表》号致菏泽房地产公司为施工单位，载明建设项目名称为道和天下3#楼、5-7#楼。

2014年11月18日，十堰市住房和城乡建设委员会出具了42030020141180301 《建设工程设计方案核定通知书》号。该证明载明的施工单位为菏泽房地产公司，工程为道河仙霞3#楼、5-7#楼。

2014年12月16日，泰和医院、菏泽房地产公司作为科技综合楼的共建方，向十堰市规划局提交《建筑定位平面图》申请，并于当月23日作出《道和天下二期项目技术经济指标一览表》声明：总建筑面积42117.4平方米的“科技综合楼”中，西楼属于泰和医院。占地面积11227.1平方米(地上6589.5平方米，地下4637.6平方米)，东楼属于菏泽房地产公司，占地面积30890.3平方米(地上21685.6平方米，地下9204.7平方米)。

2014年12月31日，十堰市规划局向合泽房地产公司、泰和医院这两个共建单位发放了证字第2014-141 《建设工程规划许可证》号(即十堰市房建茅箭区第一号被告名下在建工程抵押登记楼。).该证明记载的建设工程名称为“太和医院科技综合楼”(补办)，并注明该工程于2015年1月18日按图纸坐标进场(补办)，2015年5月22日验线，按现状补办。

2015年2月12日，太和医院与菏泽房地产公司签订《建筑工程施工许可证》协议。太和医院以3200元/m2的价格认购了菏泽房地产公司开发建设的“道田鹤下”3#楼、5#楼的地下室(负1-负4层)及人防部分，菏泽房地产公司将永久使用权及产权转让给太和医院。

2015年6月，第三方菏泽房地产公司将科技综合楼整体地下车库及“道田鹤夏”3#楼、5#楼的-1至-4地下车库移交给太和医院正式挂牌，由太和医院管理。十堰日报和十堰晚报对此进行了报道，并刊登了车库使用的新闻照片。

2015年9月24日，十堰市住房和城乡建设委员会将编号为420300201509240201 《建设工程规划许可证》的工程名称“太和医院科技综合楼”颁发给了联合施工单位菏泽房地产公司和太和医院(即与十堰房建茅箭区字诺在建工程抵押登记楼。XXX)。

2015年10月21日，十堰市房地产管理局发布了2015年10月21日十堰市房地产管理局发布的第。房以(2015)字第052号《说明》预售给菏泽房地产公司的道河峡3#楼和5-7#楼。证书审批一栏注明，天下3#楼、5-7#楼住宅、车库均可预售。

2016年6月20日和同年7月25日，十堰市规划局和十堰市住房和城乡建设委员会分别核发了编号为京证字第号。2016-56 《建设工程规划许可证》和420300201607220101 《认购协议》

2015年11月6日，菏泽房地产公司向太和医院出具《建筑工程施工许可证》。“我公司开发的道和天下二期项目贷款由湖北合作银通融资租赁有限公司出资，为满足项目贷款的还款担保要求，我公司向你院申请支付购买我院科技楼、专家楼及车库的款项。2015年11月9日起，划入以下账户：收款人十堰和泽置业有限公司名称，开户行名称：招商银行股份有限公司武汉WISCO支行，收款人账号：* * *。如需变更资金结算账户，我公司必须向您提供《湖北合作银通融资租赁有限公司通知函》。合作银通公司在《湖北省商品房预售许可证书》上盖章，注明“同意转入此账户”。太和医院第二天就在这个《建设工程规划许可证》上表示“同意协助处理”。2015年12月28日，太和医院按照《建筑工程施工许可证》的要求，将购房款448万元转入《委托书》指定的招商银行WISCO支行账户。至2015年12月，太和医院已向菏泽房地产公司支付1.7亿元。

2015年11月11日，合作银通公司与招商银行WISCO分行签订了2015年钢委字第1103 《委托书》号。合同约定，合作银通公司以自有资金1.4亿元委托招商银行WISCO分行向借款人发放和回收。同日，招商银行WISCO支行与菏泽房地产公司签订《委托书》、《委托书》，约定招商银行WISCO支行接受合作银通公司委托，向菏泽房地产公司发放贷款1.4亿元，用于支付工程款、材料款等。菏泽房地产公司自愿以其拥有或依法有权处分的财产作为抵押物。详见编号为2015251103-1、2015251103-2、2015251103-3的三份抵押清单，包括太和医院科技楼东楼、道和天下6号楼、3号、5号楼地下-1至-4层车库，以及上述建筑物所在土地。

2015年11月19日，招商银行WISCO支行作为抵押权人，和泽房地产公司作为抵押人，共同向市国土局申请涉案土地的抵押登记，共同提交了土地登记申请书。国有土地使用权出让合同、十堰市郭勇(2013)第0806002-1B第《委托书》号、申请人企业信息、已办理抵押登记手续的委托人信息、借款合同、抵押合同及其附件、菏泽房地产公司股东会决议、评估报告、市房管局联络函、土地出让金发票、施工合同及付款凭证、抵押建筑物的建设用地规划许可证。其中，抵押权人和抵押人共同向市国土局出具《委托贷款委托合同》时间的签名为“2015年11月24日”。市国土资源局于2015年11月23日作出《委托贷款借款合同》，2015年11月20日通过初审和复审。2015年11月23日，首席代表审核并加盖行政审批专用章，并于2015年11月24日办理了该土地的他项权利登记，起诉号为十堰他项(2015)第0998号。

2015年11月26日，招商银行WISCO支行作为抵押权人，和泽置业有限公司作为抵押人，共同向十堰市房地产管理局申请太和医院东楼房屋抵押登记，并共同提交了《十堰市房屋产权登记申请书》、申请人身份证明、抵押登记委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、 抵押房屋的土地他项权利证书复印件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和规划红线图。 十堰市房地产管理局在申请人提交的申请材料上加盖“与原件核对”印章，校对人员在材料上签字并注明收到时间为2015年11月26日。2015年11月26日，该局对申请人意向、是否为共有房屋、信息是否真实有效进行了查询。局里打了《委托贷款抵押合同》。本表“复核事项”一栏，权利人申请在建工程抵押登记，根据抵押部位清单，到现场查勘2号楼实际施工情况。在“实地查看”一栏中，记录着“经实地查看，2#(科技大厦)地下四层、地上十七层已完工，2015。2015年11月27日，十堰市房地产管理局核发了十堰市茅箭区房权证字第号房屋他项权证。

2015年11月26日，招商银行WISCO分行作为抵押权人，和泽置业有限公司作为抵押人，共同向十堰市房地产管理局申请办理涉案5#、6#、7#楼(含涉案6#楼)在建工程抵押登记。双方共同提交了《十堰市房屋产权登记申请表》、申请人身份证明、抵押登记的委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、其他土地权属证书复印件、抵押房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑施工许可证商品房预售许可证及鄂施房预字(2015)052号、价值确认等申请材料。十堰市房地产管理局在申请人提交的申请材料上加盖“与原件核对”印章，校对人员在材料上签字并注明收到时间为2015年11月26日。2015年11月26日，该局在《国有土地使用权证》填写了“问人，问时间”一栏。但在询问申请人意向、是否为合租房屋、信息是否真实有效等栏目均为空白。我局已对5#、6#、7#楼制作了《关于十堰市和泽置业有限公司在建工程量的确认书》三份，并在本表“需要审查的事项”一栏中，签字认可“权利人申请在建工程抵押登记，根据抵押部分的详细情况，到现场对5号楼一至七层、6号楼一至十一层、7号楼一至十二层的住宅楼实际施工情况进行了调查，5号楼一至七层、6号楼一至十一层、7号楼一至十一层现已完工，2015年11月9日，附5#、6#、7#楼背面现场照片。落款时间是2015年11月9日。此表格已获批准。2015年11月19日，菏泽房地产公司在十堰市房地产管理局官网发布《土地登记审批表》。公告主要内容为：招商银行WISCO支行、荷泽房地产公司于2015年11月19日向十堰市房地产管理局申请在建工程抵押登记，抵押物为茅箭区人民南路35号、天下3号、5号、6号、7号(房屋及车库)。2015年11月27日，十堰市房地产管理局核发了十堰市茅箭区房权证字第号房屋他项权证。

2015年11月26日，招商银行WISCO支行作为抵押权人，和泽房地产公司作为抵押人，共同向十堰市房地产管理局申请3#楼、5#楼(登记号为14#\15#\16#)地下车库在建工程抵押登记，共同提交了《十堰市房屋产权登记申请书》。申请人身份证明、办理抵押登记、委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、土地他项权利证书复印件、抵押建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑施工许可证、价值确认书等申请材料。十堰市房地产管理局在申请人提交的申请材料上加盖“与原件核对”印章，校对人员在材料上签字并注明收到时间为2015年11月26日。2015年11月26日，该局对申请人意向、是否为共有房屋、信息是否真实有效进行了查询。我局对14号楼、15号楼、16号楼复印了《十堰市房屋现场勘查表》三份，分别在“1.9审查事项”栏中签批“权利人申请在建工程抵押登记，根据抵押部分的详细情况，到现场对14号楼、15号楼、16号楼一至四楼车库房屋实际施工情况进行了调查”，并附有14号楼、15号楼、16号楼背面的现场照片签名时间是2015年11月09日，本表审批时间是2015年11月24日。2015年11月27日，十堰市房地产管理局核发了十堰市茅箭区房权证字第号房屋他项权证。已于2015年11月24日在发放的表格《登记申请书》时间： 17: 35: 55登记。

2015年12月3日，招商银行WISCO支行向荷泽房地产公司账户一次性发放贷款1.4亿元。

2018年10月18日，十堰市茅箭区人民法院判决菏泽房地产公司法定代表人闫显成犯挪用资金罪，判处有期徒刑四年，并将公司资金727.5万元返还菏泽房地产公司。

另查明，在菏泽房地产公司等多被告与招商银行WISCO支行借款合同纠纷一案中，湖北省武汉市中级人民法院作出(2017)鄂01民初25号民事判决，确认菏泽房地产公司与招商银行WISCO支行《十堰市房屋现场勘查表》号在本案中合法有效，对菏泽《在建工程抵押公告》号项下抵押物折价、拍卖、变卖的价款2018年4月8日，湖北省高级人民法院作出(2018)鄂46号民事判决，维持(2017)鄂01民初25号民事判决。

另查明，在泰和医院诉菏泽房地产公司、合作银通公司、招商银行武汉钢铁支行抵押纠纷一案中，十堰中院作出(2017)鄂03民初8号民事判决，判决驳回了泰和医院的诉讼请求。

本案一审审理期间，一审法院于2018年10月30日、11月1日组织原告、被告对涉案抵押物进行了检验。在太和医院的实际生产活动中可以看到整个建筑。科技大楼东楼利用医院内部道路出行，是大楼唯一的出入道路。该楼地下车库与3#楼和5#楼地下室-1至_4层车库连成一个整体，只有一个出入口位于原告医院内。

一审法院认为，第一，被告是否具备资格。根据第六条第二款《十堰市房屋现场勘查表》“县级以上地方人民政府应当指定一个部门为本行政区域内的不动产登记机构，负责不动产登记”，十堰市人民政府自2016年3月起指定市国土资源局为本行政区域内的不动产登记机构。根据《抵押权登记信息》第26条第6款，“行政机关被撤销或者其职权

二。本案是否应当合并诉讼。起诉之初，太和医院对被告作出的土地抵押登记、十堰市房地产管理局作出的房屋抵押登记四项具体行政行为提起诉讼。因为十堰市房地产管理局的行政职能现由被告行使，行政行为性质相同，均为不动产登记。行政行为的事实和理由相同，被诉的四项行政行为的基本法律关系、相对人和利害关系人相同，属于同一种行政行为。为减轻当事人诉讼负担，节约司法资源，一审法院在征求当事人意见后，决定合并审理。

3.本案行政行为的效力是否受到民事判决结果的约束，是否应当中止案件的审理。2008年2月15日起施行的建设部《委托贷款抵押合同》第二条规定“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构将依法应当记载的房屋权利和其他事项记载于房屋登记簿的行为”。055-79000第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力”。由此可见，我国不动产登记制度的性质是复杂的。一方面，不动产登记是不动产权利的公示方式，是当事人双方合意表达不动产权利变动的结果，仅体现为登记前存在债权；另一方面，根据上述法律规定，以及现在实施的《委托贷款抵押合同》号条例，我国负责不动产登记的机构是国家行政机关。就其法定职责和程序而言，不动产登记具有行政行为的特征。也就是说，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的重要要件。它们不仅需要债权的表现，还需要登记的法定方式，公示是物权变动成立或发生效力的重要要件。不动产登记的复杂性导致了由其引发的诉讼，应根据诉讼标的的不同区分民事或行政诉讼程序。从民事原因与导致物权变动的行政行为的相关性来看，民事原因的无效必然导致行政登记基础的丧失，但民事原因的有效并不必然导致行政登记的保留或废止。故被告认为被诉行政行为的效力已受到民事判决的约束，应裁定驳回起诉的论点于法无据，不予支持。

055-79000第八条规定“当事人以买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，所依据的房屋登记行为无效或者应当撤销的，人民法院应当告知当事人先解决民事纠纷，处理民事纠纷的期间不计算在行政诉讼期限内；已经受理的，决定中止诉讼。”本案中，太和医院以房地产抵押登记为由，对抵押合同作为事由的合法性和生效要件的行政登记提出异议。对于抵押合同的效力问题，泰和医院已于2017年2月6日向十堰中院提起民事诉讼，主张民事权利。同时还就行政行为的合法性向一审法院提起了本次行政诉讼。通过庭审可以看出，起诉不仅是基于“作为房屋登记依据的抵押民事法律关系无效或者应当撤销”，而且是对被告不动产登记法定义务及其所遵循程序的合法性提出质疑。由于的复杂性

四。被诉行政行为是否合法。不动产登记的复杂性导致登记行政行为的启动必须基于当事人对不动产权利变更的申请，由申请人决定登记申请和登记内容。055-79000第七条规定的房屋登记，按照下列程序进行：1。应用；第二，验收；三审核；四、记入登记簿；五.颁发证书。055-79000第十一条第一款规定：申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请材料。第十七条规定“申请人提交的申请登记资料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具书面受理凭证；申请人提交的申请登记资料不齐全或者不符合法定形式的，不予受理，并告知申请人需要补正的内容”。上述法律法规规定，登记机关的登记职能应当根据申请人的申请事项和提供的资料启动，然后履行职责。

本案中，被告十堰市茅箭区字提交的证据显示，申请人与泽房地产公司、招商银行武汉分行于2015年11月11日签订了《基础民事合同《不动产登记暂行条例》、《中华人民共和国行政诉讼法》、《房屋登记办法》。但登记机关《中华人民共和国物权法》和查勘现场照片显示查勘时间为2015年11月9日。此时，申请人双方关于他项权利设立的民事协议尚未形成。被告开始现场勘测的原因不明，依据什么确定勘测对象和范围的内容不明。同时，房屋登记机关内部审核时间为2015年11月24日，而证据显示房屋登记机关收到申请人提供的申请材料时间晚于审核为2015年11月26日，这表明申请人是否真实意思表示，房屋据此，不清楚登记机关依据的是什么信息审核以上时间过程违反《不动产登记暂行条例》第七条、第十七条规定，程序违法，导致被诉房屋登记行为审核决定时事实不清，证据不足。

五、合理性审查。判断一个行政行为是否合理，必须考虑行政机关的主客观因素或条件，主观方面是否有违反法律的目的，客观方面是否不合理，违背老百姓的理性，明显丧失公平、平等适用原则。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》颁布后，建设部、国土资源部先后通过《房屋登记办法》、《房屋登记办法》，将《房地产抵押合同》作为立法依据之一，将立法目的明确为“规范房屋和土地登记，维护不动产交易安全，保护权利人合法权益”。《委托贷款抵押合同》实施前，上述两部部门规章对行使不动产登记职责的相关行政机关如何实施法律和行政登记措施作出了具体的适用解释和行为规定。055-79000第十一条第一款规定“申请房屋登记，应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请材料”。《办法》第十八条规定“房屋登记机构应当对申请登记材料进行核对，根据不同的登记申请，向申请人询问申请登记事项是否为申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意补正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项。查询结果应当由申请人签字确认，并存档。房屋登记机构认为申请房屋登记的有关信息需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”。055-79000第九条规定“申请土地登记，申请人应当根据不同申请事项提交下列材料： (一)土地登记申请书；(二)申请人的身份证件；(3)土地权属来源证明；(四)地籍调查表、宗地图和宗地边界坐标；(五)地上附着物所有权证明；(六)法律法规规定的纳税或者减税、免税凭证；(七)本办法规定的其他证明材料”。第十三条规定“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，必要时可以就有关申请事项询问申请人，或者对申请登记的土地进行实地检查”。上述具体审查规定是为了执行《委托贷款借款合同》关于登记生效中物权变动的禁止性规定。即《十堰市房屋现场勘察表》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押： (三)学校、幼儿园、医院等公益性事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施；(四)所有权和使用权不明或者有争议的财产。

2016年3月，十堰市人民政府确定市国土资源局为本行政区域不动产登记机构，负责不动产登记工作。在此之前，我市不动产登记沿用原有模式：土地使用权登记由市国土局行使，地上建筑物登记由十堰市房地产管理局行使。在土地和房屋分别登记的情况下，在建建筑物因其权属未向社会明确公示而具有独特性和复杂性，法律关系中存在诸多不确定因素，隐含诸多风险。其所有权主体和房屋占用范围内的土地使用权主体因特殊情况可能具有特殊形式。因此，《房屋登记办法》第六十条第(六)项、第十九条明确要求申请在建工程抵押权登记的，应当提交涉案房屋的建设工程规划许可证作为审查的必备材料，并实地查验。即从建筑物的规划内容，如建设项目、面积、规划用地性质、建设单位、建设行为的合法性等，尽可能明确抵押人是否有权处分该建筑物，其使用权是否不明或有争议。从而达到本《中华人民共和国物权法》第八条“房屋登记应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则”的规定。同样，市国土局在对在建项目占地范围内的土地使用权进行登记时，也将涉案房屋的建设工程规划许可证和建筑施工许可证作为审查的必备材料进行了收集。基于同样的考虑，最高人民法院在规定如何判断不动产权利人时，《房屋登记办法》第二十五条明确规定“人民法院判断案外人是否为权利人，应当按照下列标准： (一)登记的不动产，应当根据不动产登记簿进行判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，应当根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断……”。

房屋登记机关的涉案房屋建设规划许可证和建筑施工许可证上明确写明，联合建设单位为“菏泽市房地产公司和太和医院”，建设项目名称为“太和医院科技综合楼”。批复指标内容中规划用地性质为医院用地、居住用地、商业用地，《土地登记办法》写明“科技大厦由菏泽房地产公司与太和医院合建”。在申请抵押人仅为建设单位之一的情况下，基于“规范房屋、土地登记，维护房地产交易安全，保护权利人合法权益”的工作目的，进一步了解申请登记的房屋、土地的权属情况，如要求菏泽房地产公司出具联合建设单位对抵押事项的意见。符合《物权法》第十八条。“房屋登记机构应当对申请登记材料进行核对，根据不同的登记申请，向申请人询问申请登记事项是否为申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意补正，以及申请登记材料中需要进一步明确的其他有关事项。查询结果应当由申请人签字确认，并存档。房屋登记机构认为待登记房屋的相关信息需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料“出于立法目的，也符合本《不动产登记暂行条例》第十三条审核“共有人共同申请房屋登记”的方向。房屋登记机关依据《房屋登记办法》号文件第19条的规定对其进行现场检查时，原告已将涉案地下车库投入实际使用，房屋主体已交付使用

登记机关在作出被诉行政行为时，主观上严重违背了行政机关“尽力而为”的工作原则，无视申请对象“联建”的具体情况，将建设工程规划许可证和房屋建筑施工许可证的审核号片面理解为只有审核号在建工程建设的合法性，忽视了在建建筑物的特殊性，放弃了对许可内容的直观理性审查。机械地以取得土地使用权的方式界定地上建筑物的使用性质，以土地使用权界定相关权利人，客观上造成审核，具有明显故意性的不恰当、不适当情形，明显不当。综上所述，根据第七十条第(三)项、第(六)项的规定，决定撤销十堰房建茅箭区字第号在建工程抵押登记。由原十堰市房地产管理局于2015年11月27日制定。案件受理费50元由十堰市国土资源局负担。

上诉人十堰市自然资源和规划局上诉认为，1。太和医院既不是行政行为的相对人，也与具体行政行为没有法律上的利害关系。泰和医院不具备行政诉讼原告资格，无权提起撤销在建工程抵押登记的诉讼。2.上诉人依法进行的在建工程抵押登记合法有效。本案涉及的在建工程抵押登记由菏泽房地产公司和招商银行武汉钢铁支行共同申请。履行了合理审慎的审查义务，认真核对了申请材料的真实性、合法性，进行了相关查询和现场调查，未发现法律禁止抵押的情形。抵押登记时，申请人向登记机关提出申请，并对材料的真实性、合法性和有效性负责。即使对其他当事人或第三方造成任何损害，也应由申请人承担。3.一审法院偏离了对行政行为的合法性审查，而是试图解决具体的民事问题，如如何解决土地使用权人、施工方和实际所有人之间的不一致，抵押车库归谁所有，权属不明或有争议等问题。这些都不是登记机关因登记而必须履行的法定职责，本案登记已被民事判决结果所羁绊，一审判决已突破生效民事判决结果。请求二审法院撤销一审判决，驳回上诉人太和医院的上诉。

招商银行WISCO分行上诉称：1。根据双方共同申请，市国土局经审查，认为申请人提供的抵押材料齐全，进行了抵押登记，完全合法有效。2.根据《行政诉讼法司法解释》的规定，程序轻微违法且不实质性影响原告依法享有的听证、陈述、辩护等重要程序权利的。属于行政行为不应撤销的情形。本案中，一审法院认为，处理时限不一致导致程序违法，该违法行为属于“轻微程序违法”的范畴。撤销一审法院判决属于适用法律错误。3.抵押登记属于行政确认。理论上只能审查其合法性，不能审查其合理性。

合作的银通公司上诉称1。一审法院未依法审查原告的诉讼主体资格，适用法律不当。太和医院与菏泽地产之间的法律关系，应当是通过支付对价在未来取得相应的物权，是房屋买卖合同关系，不能对抗已成立的担保物权。抵押权的设立不影响太和医院行使权利。抵押权的设立并不禁止所有权人合理使用，也不侵犯太和医院的合法权益。它不具有法律上的和事实上的利益，因此不是行政诉讼的适当主体。2.太和医院提起的诉讼已经超过起诉期限。一审法院未依职权审查本案，适用法律不当，应直接裁定驳回起诉。早在2015年，十堰市房管局官网就已依法公布了抵押诉讼登记情况。此时应推定泰和医院应当知道涉案建筑物被抵押的法律事实。而且早在2016年5月，因菏泽房地产公司债务危机，泰和医院领导专门上门与上诉人交涉，并于2017年1月19日向十堰中院提起民事诉讼，要求确认抵押无效。在起诉过程中，他们也知道了抵押财产已经登记的事实，并在起诉前向人民法院申请了诉前财产保全。十堰中院于2017年1月6日依法查封了抵押房产所在的土地(证号)，应当自知道抵押事实之日起一年内提起行政诉讼。但2018年2月28日提起的诉讼已经超过起诉期限。3.被诉抵押登记合法有效，一审判决以抵押登记违反法定程序为由予以撤销，没有事实和法律依据。第7，055-79000条没有对房屋登记程序作出强制性规定。它只是规定房屋登记一般应当按照以下程序进行，而不是说“应当”按照以下程序进行。一审法院将不具有法律约束力的步骤偷换成行政机关应当遵循的法定程序，显然是适用法律不当的。一审判决还认为，验时间、批时间、询时间不一致是申请时的客观现实，但不违法。办理在建工程抵押非常复杂。在申请过程中，菏泽地产无法一次性完美提交所有材料，但在登记部门的指导下，经过不断的修正和完善，分阶段、分步骤地达到登记部门的要求。所以在实际办理过程中不可能遵循理论上完美的接收-受理-查询-调查的顺序。根据相对人提交材料的完备性和注册部门的审核进度，接收-查询-调查-受理的顺序更符合实际。即使一审法院认为处理时限不一致导致“违反程序”，在性质上也属于“轻微程序违法”的范畴，撤销判决属于适用法律不当。4.一审判决对抵押登记的合理性审查有误。抵押登记过程中，登记机关现场检查时，仍是在建工程，竣工后无法找到出入通道。一审法院以2018年的现场情况颠倒了2015年的现场情况，进而认为登记机关勘验现场失控的基本事实不清。抵押登记属于行政确认。只要申请材料齐全，申请材料中反映的建筑物与现场情况一致，登记部门就应该办理抵押登记，并不能评价合理性。5.抵押登记属于

本案中，招商银行WISCO支行在与和泽房产签订抵押贷款合同时，进行了相应的审查，不存在重大过失。招商银行WISCO分行已按约定向菏泽房地产公司发放贷款1.4亿元，并已按借款合同履行了支付抵押对价的义务。该抵押合同已被武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初25号生效民事判决书认定为合法有效。以上事实足以认定本案抵押权人是善意的。一审法院撤销抵押权人善意取得的抵押权，违反了《土地登记办法》第八十一条的规定，属于适用法律不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回太和医院的起诉或诉讼请求。

太和医院辩称，1。太和医院的诉讼主体是合格的，符合提起诉讼的身份条件。根据《物权法》和随附的红线图编号。2014-JG-134，可见“太和医院科技综合楼”(以下简称“科技楼”)的联合建设单位是荷泽房地产公司和太和医院。红线图中的建筑由几个封闭的类似椭圆形的建筑组成，建筑最外面的轮廓是封闭的，没有中断，7楼和8楼特别标注为走廊。2015年6月，菏泽房地产公司将科技大厦整个地下室及“道田鹤夏”3#楼、5#楼地下室-1至-4层车库交付给太和医院正式挂牌。市房管局当时向市国土局提交的现场勘察照片，可以清晰地看到地下停车场内整齐的灯光和紧密相连的建筑。因此，菏泽房地产公司的抵押行为必然会影响同为建设单位的太和医院的利益。市国土局和十堰市房地产管理局(以下简称“市房管局”)作出的登记行为，当然与太和医院有关。科技楼地下室与“道与天下”3#楼、5#楼-1至-4层地下室完全相连，科技楼是一个整体。共建本身就说明太和医院的诉讼主体符合法定条件。2.本案显然没有超过诉讼时效。本案行政诉讼前，第一起涉及《中华人民共和国物权法》 《房屋登记办法》 《办法》效力审查的案件为(2017)鄂01民初25号民事案件，该案以审查合同效力为争议焦点，确认合作的银通公司是否享有优先权。2016年12月20日，太和医院向十堰市中级人民法院提起(2017)鄂03民初字第8号民事诉讼，请求确认《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》无效，并要求招商银行WISCO支行及合作银通。(2017)鄂01民初25号民事案件和(2017)鄂03民初8号民事案件都需要审理《建设工程设计方案核定通知书》的效力。(2017)鄂01民初25号民事案二审于2018年4月8日作出(2018)鄂民初46号民事判决书。本案起诉时间是2018年2月27日。根据前述《房屋登记办法》第八条的规定，民事纠纷处理期间不计算在行政诉讼起诉期间，且案件在鄂民中(2018)民46号民事判决书作出前已经受理，待鄂民中(2018)民46号民事判决书作出后才开庭审理。3.被告抵押登记程序违法。现有证据已经表明其未能按照《办法》的程序受理登记业务，这显然不符合最低限度的程序正义要求。与登记行为相关的程序性问题，在原判决中已有非常详细的说明。本案中登记机关的程序问题使得审核的功能和价值根本没有体现出来。不知道注册管理机构基于什么信息审核和如何审核。显然不是程序上的小瑕疵。登记机关遵循接收、查询、探查、受理的操作，与制度设计相悖。行政机关没有依申请积极干预民事活动。一方面印证了还有其他不正当理由的猜想，另一方面显示了公权力对制度和程序的蔑视。根据市国土局以提高的效率为由做出的声明，你可以在收到申请之前对其进行审查。根据《办法》第17条的规定，如果考试有问题，不能报名，怎么回复申请人？甚至，因为申请人没有提交申请，注册部门根本无法回复。这样做并不违法。想来就来，何必要《中华人民共和国行政诉讼法》？4.行政行为的合理性实际上贯穿于登记行为之中。“合理审慎”审查要求登记机关在具体工作中各种流于形式。“谨慎”的义务没有

登记机关征集的《房屋登记办法》的建设单位为太和医院、菏泽房地产公司，并在显著位置明确注明项目名称为“太和医院科技综合楼”。所附红线图中的设计说明显示，“医疗办公楼”等内容均出现在提交的材料中。但如果抵押申请人经审查有权申请抵押登记，也可以引起登记机关的注意。菏泽房地产公司无法完全处置该楼的可能性很大。可惜的是，基于谨慎义务的了解抵押财产详细情况的方法在本案中是有实用价值的，对登记机关来说并不是过分的要求，但并没有作出。由此不难看出，登记机关根本没有阅读申请材料的内容。看看有没有报名需要的材料，只是走个形式。至于能不能抵押，并没有根据文字或数据内容所反映的信息做出最基本的形式上的审慎处理和判断。5.当然，抵押权人不构成善意取得，因为菏泽房地产公司与合作的银通公司之间存在泰和医院被恶意损害的事实。好处费，《房屋登记办法》的信息，抵押登记过程中有明显证据证明贷款异常，但抵押登记仍在进行，财务印章也改了，付款仍在进行。这些行为相互印证，足以说明合作的银通公司为了形式上满足贷款条件，与菏泽房地产公司串通，恶意损害太和医院的利益，明显不符合善意取得的条件。

一审第三人菏泽房地产公司表示，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。他请求驳回上诉，维持原判。

上诉人在二审中配合银通公司提交了以下证据：

1.证据。十堰中院于2016年12月27日作出(2016) E03财保17号保全裁定、(2016) E03执保24号协助执行通知书、(2016) E03执保24-1号协助执行通知书。

2.证据，民事诉状。2017年1月19日，太和医院向十堰中院提起民事诉讼，请求确认抵押行为无效。

以上证据拟证明十堰中院已于2016年12月29日，在太和医院的申请下，依法查封了抵押房产。从常理上讲，泰和医院当时应该已经知道该案抵押登记的存在，其诉讼超过了起诉期限。

太和医院对合作银通公司提交的证据的真实性无异议，但认为不能证明其目的。菏泽房地产公司、十堰市自然资源和规划局对合作银通公司提交的证据无异议。我院认为，合作银通公司提交的证据虽属实，但不能从该证据推断太和医院提起的行政诉讼超过起诉期限。合作银行公司的证据不能达到其证明目的。

本院认定的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本案审理过程中，因十堰市实施机构改革，不再保留市国土资源局，重新组建十堰市自然资源和规划局。故本案依法将上诉人国土资源局变更为十堰市自然资源和规划局。

本案审理对象为2015年11月27日，十堰市房地产管理局对十堰市茅箭区字第茅箭区二堰街道办事处人民南路46A号楼2[(-4)-(1)]-1号在建工程XXX。

本院认为，本案争议的焦点如下：1 .泰和医院在本案行政诉讼中是否具有原告主体资格；2.太和医院提起的诉讼是否超过法定起诉期限；3.被告抵押登记是否合法。

关于争议焦点1，泰和医院在本案行政诉讼中是否具有原告主体资格？

我院认为，本案所涉抵押建筑是太和医院科技综合楼的一部分。太和医院综合楼项目用地包括太和医院划拨的土地和菏泽房地产公司出让的土地。由于太和医院自身用地面积太小，达不到建设科研综合楼的目的，所以太和医院与周边土地使用者、菏泽房地产公司合作，进行联合建设，定向开发。2012年12月21日，双方签订《建设工程规划许可证》合同，约定太和医院以5300元/m2的单价购买属于菏泽房地产公司土地的全部建筑(含地下四层及地上建筑面积约36,000 m2)，太和医院取得整个太和医院科技综合楼(含地上及地下建筑)的所有权。太和医院科技综合楼施工图及设计方案完全按照太和医院批准的医疗办公楼标准设计建设。原十堰市规划局、原十堰市住房和城乡建设委员会分别向联合建设单位太和医院、菏泽房地产公司办理并出具了工程名称《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》。其中《委托贷款抵押合同》及其红线图写明“正负零以上第一至顶楼为医疗办公楼”。被诉抵押登记前，太和医院已支付购买菏泽房地产公司土地上建筑物的大部分对价，菏泽房地产公司已将太和医院科技综合楼地下四层交付太和医院使用，作为太和医院地下停车场。太和医院作为太和医院科技综合楼的建设单位之一，是项目立项、规划、建设、验收的发起者、参与者和推动者，也是项目的最终使用者。项目部分房屋在泰和医院不知情的情况下进行抵押登记，设立抵押权，影响了泰和医院事先取得的合法财产权益。泰和医院虽不是被诉抵押登记的行政相对人，但与被诉抵押登记有直接利害关系，是行政行为的利害关系人。上诉人关于泰和医院不具备本案行政诉讼原告主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。

关于争议焦点2，泰和医院对本案的起诉是否超过了法定起诉期限？

本院认为，根据《委托贷款抵押合同》第六十四条、第六十五条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，起诉期限自知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过自知道或者应当知道该行政行为内容之日起一年。知道或者应当知道行政行为的内容是指知道行政行为的主体和设定的权利义务。具体到抵押登记，不仅要知道抵押登记证的编号，还要知道抵押人、抵押权人、抵押物的坐落、抵押位置、抵押面积、抵押期限。2017年1月19日，太和医院以菏泽房地产公司、合作银通公司、招商局WISCO分公司为被告提起民事诉讼。要求抵押清单中的房产和占用的土地编号《委托贷款抵押合同》 (201525001103-1，2015251103-02，2015251103-03)被告菏泽房地产公司与被告招商银行WISCO支行(委托人与银通公司合作)于2015年11月11日签订，即土地所有权证号：080603。2017年2月6日立案。后法院于2017年5月16日中止审理期，作出(2017)鄂03民初诺。8-1裁定驳回被告对本案管辖权的异议。湖北省高级人民法院于2017年10月11日作出(2017)鄂。在本案诉讼过程中，太和医院的委托律师只是从不动产登记中心获得了抵押登记资料，才知道被诉抵押登记的具体内容

高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。故，太和医院于2018年2月27日提起本案的行政诉讼，并未超过法定起诉期限。三上诉人称在太和医院提起本案诉讼超过起诉期限的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。

关于争议焦点3，被诉抵押登记行为是否合法？

本院认为，被诉在建工程抵押登记行为的合法性问题，涉及到以下几个方面：

一是被诉在建工程抵押物系在建太和医院科技综合楼的一部分，能否将部分建筑物作为抵押物进行登记。因太和医院科技综合楼从最开始的规划设计及施工建设均系一个整体项目，整栋建筑不管在外观物理结构上还是在使用功能上均无法拆分，即和泽置业公司国有土地上的建筑部分和太和医院划拨国有用地上的建筑部分系一个不可分割的整体，中间并没有固定界限进行物理上或者使用功能上的区分。根据《房屋登记办法》第十条的规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。太和医院科技综合楼作为医疗办公用房，并非住房，应当以该房屋的幢、层、套、间等有固定界限作为基本单元进行登记。抵押权人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司共同申请设立房地产抵押登记申请书载明：设立房地产抵押的范围幢号：2幢，房号：[(-4)-(-1)]-1,(1-17)-1，结构：钢混，抵押部位：全部，设计用途：空白，建筑面积：30890.3㎡，占地面积：空白。抵押人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司双方签订的《房地产抵押合同》约定的房地产抵押的范围载明：抵押物名称“道和天下”二期科技综合楼项目在建工程，抵押物明细：1、科技综合楼，建筑面积21685.6㎡；车库，建筑面积9204.7㎡。用于抵押的建筑物只是整栋建筑物的一部分，并非有固定界限进行特定和独立使用价值可称为作为基本单元的幢、层、套、间。房屋登记机关将不具有基本单元的建筑物部分作为基本单元进行抵押登记，违反了《房屋登记办法》第十条的规定。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定，有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：…（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。抵押人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司共同申请抵押登记的房屋，因属于整幢科技综合楼的一部分，该部分建筑面积虽然能够确定，但不具有固定界限而不能特定，其必须与未抵押部分建筑面积共同使用才具有独立的利用价值，故房屋登记机关不能特定或者不具有独立使用价值的房屋进行抵押登记，违反了《房屋登记办法》第二十二条的规定。

二是关于申请材料是否齐全，是否符合法定形式问题。所谓申请材料符合法定形式是指申请材料符合法定时限、记载事项符合法定要求、文书格式符合规范。根据《房屋登记办法》第六十条的规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。该管理办法第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。本案中，双方申请的登记材料虽然齐全，但提交的抵押合同中均未按照《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的应当记载的五项事项进行记载，对在建工程抵押的，登记机关也未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定，在抵押合同上作记载。房屋登记机关应当对申请人提交的材料是否符合法定形式进行审查，对不符合法定形式材料的告知申请人补正，使之符合法定形式，但房屋登记机关未严格审查，将不符合法定形式的房屋抵押合同作为登记材料，导致登记材料不符合法定形式要件要求。

三是登记机关是否尽到了合理审慎的审查义务。房屋登记机关在履行房屋登记职责时在履行形式审查的义务的同时，还需尽到必要的注意义务。就在建工程抵押登记而言，因在建工程无法通过公示公信的方式对外宣示其权属，其所有权和在建工程占用范围内的土地使用权权利主体可能因特殊情况而导致特殊的表现形式。故《房屋登记办法》第六十条第（六）项、第十九条规定明确要求申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交涉案房屋的建设工程规划许可证作为必要材料进行审查，并应当实地查看，即是为了从建筑物的规划内容如建设项目、面积、规划用地性质、建设单位、建设行为的合法性等诸多方面尽可能的明确申请抵押人是否具有建筑物的处分权，使用权、所有权是否存在不明或者争议的情况。故在建工程规划许可证和施工许可证上记载的建设单位是确定在建工程权属的重要依据。不动产登记机关在审核在建工程抵押登记时，应该审查申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致，申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实是否一致。本案中，和泽置业公司提供的国有土地使用权证与在建工程规划许可证、施工许可证记载的权利主体不一致，在建工程规划许可证和施工许可证上明确记载建设单位为太和医院和和泽置业公司，建设规模为42117.4平方米，特别是规划许可证红线图中明确载明：项目名称为“太和医院科技综合楼”，正负零以上一至顶楼层为医疗办公用房，建筑面积为28275.1平方米。对这种建设单位主体与土地使用权权利主体出现不一致可能导致“房地不一致”的情形出现，且在不动产登记机关在现场实地调查时，能够查看到太和医院科技综合楼的地下四层已经作为太和医院的车库投入运营。作为登记机关应当尽到必要的注意义务，审慎的行使登记职责，认识到如对该在建工程进行抵押登记有可能影响到太和医院一方的正当合法权益。不动产登记机关应当全面了解申请人和泽置业公司对该在建工程进行抵押是否征得另一建设单位太和医院的意见，在另一建设单位太和医院未出具是否同意抵押的意见之前，作为不动产登记机关不能仅凭和泽置业公司一方的单独申请就认为其对抵押物有处分权而为其办理抵押登记。抵押权人与抵押人共同申请抵押设定房地产抵押的范围为2幢（太和医院科技综合楼）[(-4)-(-1)]-1,(1-17)-1，抵押部位为全部，其申请范围明确为地下四层和地上正负零以上至17层顶层，不动产抵押登记机关在对抵押物进行现场勘查时，《十堰市房屋现场勘查表》载明，须复核项目：和泽置业公司申请办理在建工程抵押登记，依据抵押部位明细表，到现场勘查2号楼实际建造状况；现场实地查看情况：勘查结果为2号（科技楼）地下四层、地上十层已完工；房屋登记机关的复核人员签署的意见系要求按照规划许可面积功能及实际建造工程办理在建工程抵押。但房屋登记机关在最后抵押登记时，却只抵押登记了规划许可及实际建造工程的其中一部分，将不可分割的整栋楼人为的进行物理分割，导致规划许可建筑面积及实际建造工程面积与抵押登记面积不一致。综上，房屋登记机关在审查涉案在建工程抵押登记时，对出现申请人与依法提交的材料记载的主体不一致和申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实不一致的情形未认真审核，未尽到合理审慎审查义务，违反了《房屋登记办法》第二十条第（一）项、第（三）项规定。

四是关于办理抵押登记程序是否合法问题。所谓登记程序，就是登记机关办理登记业务需要遵循的步骤、顺序、时限、方式等。程序合法公正才能保证实体结果的合法公正，行政程序具有其独立的作用和价值，只有严格按照程序办事，能够保证登记事项的实体公正。《房屋登记办法》第七条规定了办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记行为作为依申请的行政行为，当事人的申请是登记行为的起点和源头，房屋登记机关基于申请人的申请而启动登记程序，受理登记申请后，才能启动对申请人的申请材料进行审核和勘验调查程序。本案中，房屋登记机关在受理申请人的抵押登记申请前，就对抵押物进行了现场勘验，违反了抵押登记应当遵循的步骤和顺序的程序性要求。这种违反先受理后调查核实程序的后果，极易导致申请事项和先行调查核实的事项出现不一致，引发登记错误。本案中，房屋登记机关先行对抵押物进行现场勘查，针对的是整栋科技综合楼，勘查结果是整栋科技综合楼地下四层和地上17层已完工，但申请人申请抵押时抵押物却只是整栋科技综合楼的一部分（即和泽置业公司用地范围内的地上和地下建筑物），如果按照正常的受理后再现场勘查，在现场勘查时就应当发现申请抵押的抵押物（包括地上建筑和地下车库）只是整栋科技综合楼的一部分，其与未申请抵押部分（包括地上建筑和地下车库）系不可分割的一个整体，在物理上和使用功能上无法分割，申请抵押部分与未申请抵押部分之间没有固定界限，抵押物部分面积不是一个完整独立幢、层、套、间，不具有抵押物的登记形态。出现这种后果与房屋登记机关不严格遵守法律规定的办理抵押登记的步骤和顺序有必然的因果关系。房屋登记机关在审查申请登记材料时，对申请材料中建设项目工程规划许可证和施工许可证中载明的建设单位为太和医院和和泽置业公司，按照《城市房地产抵押管理办法》第十一条的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。太和医院作为这栋科技综合楼不可分割的土地使用权人之一，也是房屋建设单位之一，房屋抵押登记机关在对这栋科技综合楼进行抵押登记时，应当考虑到太和医院一方的利益，征求其是否同意将房屋进行抵押。本案中房屋登记机关的行为也违背了行政机关在作出对行政相对人或者利害关系人不利的决定时，应当听取行政相对人或者利害关系人的陈述和申辩的正当法律程序原则。故，被诉抵押登记行为也违反了法定程序，依法应当予以撤销。

五是关于撤销抵押登记是否与生效的民事判决相抵触的问题。武汉市中院人民法院作出的生效（2017）鄂01民初25号民事判决虽然确认了《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》合法有效，但不动产抵押登记是基于借款合同与抵押合同发生的后续行政登记行为，是不动产登记机关对平等主体之间的民事法律关系进行记载和确认，以达到对外公示公信效果，是登记机关依据法定职责实施的行政行为。登记机关的抵押登记行为，在行政机关与行政相对人之间形成行政法律关系。在生效的（2017）鄂01民初25号民事判决中，人民法院对抵押登记行为的抵押登记证明，只能作为一方提供的证据进行审查，人民法院认为该证据来源合法、证据真实和证据形式符合法律规定，对该证据予以采信，并作为裁判的依据。但因在民事诉讼中不能对抵押登记行为的合法性进行审查，在民事诉讼中采信该抵押登记证据不一定当然得出该登记行为合法，该抵押登记行为的合法与否，应当通过行政诉讼予以解决。不动产抵押登记行为并非民事主体之间创设权利来源，抵押权来源于民事主体之间设立的借款合同与抵押合同，不动产抵押登记行为的合法与否，与不动产抵押合同的合法有效无必然的因果关系。不动产抵押登记违法被撤销，并不意味着作为权利来源的基础民事法律关系也违法或者无效。不动产抵押合同的合法有效，也不意味着作为不动产抵押登记机关作出的抵押登记行为一定合法有效。但如果作为权利来源和基础的民事法律关系被撤销或者认定无效，则作为登记行为的基础和权利来源丧失，权利人可以基于该项新的事实向有权机关申请撤销或者注销不动产抵押登记行为，但未经法定程序撤销或者注销前，因行政行为具有确定力、拘束力、公定力和执行力，该不动产抵押登记行为仍应视为有效。本案中，对被诉抵押登记行为进行合法性审查，与生效的民事判决并不冲突，生效民事判决的作出并不能阻却当事人依法提起行政诉讼要求确定抵押登记行为合法性的权利。

六是关于一审裁判选择方式是否适当的问题。招行武钢支行上诉称其是善意抵押权人，即使抵押登记违法也不能撤销该抵押登记行为而应当适用确定违法但保留抵押登记的效力的裁判方式。招行武钢支行作为抵押权人，也是本案被诉抵押登记行为的申请人，即行政相对人。不动产抵押权善意取得制度是指，不动产未作登记或不动产登记记载的权利人与真实的不动产所有人不符，对不动产没有处分权的人将不动产设置抵押权，债权人若不知或不应知悉存有权利瑕疵或登记有异议抗辩的，债权人仍取得抵押权的制度。根据物权法第一百零六条之规定，结合不动产抵押权自身性质，不动产抵押权善意取得的构成要件应当包括：1.登记错误；2.合法、有偿的交易行为；3.第三人已办理登记；4.第三人善意且无过失；5.无异议登记存在；6.主合同合法有效。所谓登记错误是指不动产权利登记记载的权利与真实权属不一致，发生登记错误。登记错误为不动产物权发生善意取得创造了可能，使得不动产物权变动过程中需要善意取得制度来协调实际所有人与第三人之间的利益关系。当不动产受让人或抵押权人因信赖国家机关的登记而受让该不动产或在该不动产上设定抵押时，不得因出让人或抵押人通过欺诈非法手段骗取了登记而否认其处分行为的效力，否则将损害登记的公信力，破坏不动产市场的交易秩序。本案中，涉案建筑为在建工程，并未办理任何登记手续，不存在登记错误的条件，即不存在真实权利人和不动产登记记载权利人不一致的情形，因该在建工程不存在登记行为且抵押人也不是无权处分权人而不符合不动产善意取得的构成条件。不动产善意取得主要是为了保护案外第三人的合法权益，维护市场交易秩序和交易安全。本案不动产抵押登记中，招行武钢支行是不动产抵押登记法律关系中行政相对人（申请人），不是案外第三人，故上诉人上诉称即使抵押登记违法，其属于善意抵押权人也不应当撤销的理由，因不符合善意取得的条件，本院不予采纳。招行武钢支行作为专业从事信贷业务的金融机构，对贷款人提供抵押物的现状、性质、权属和用途也应当全面审核，只要其尽到合理的注意义务，是能够发现共同申请材料中抵押的在建工程规划许可和施工许可的建设单位与贷款人主体不一致的情形，其也未尽到金融机构的注意义务，存在重大过失。故此，一审法院选择撤销抵押登记的判决并无不当。

综上所述，被诉抵押登记行为违反了法定程序，对抵押物及抵押登记材料未尽到合理审慎审查义务，该抵押登记行为依据不足，依法应予撤销。上诉人十堰市自然资源与规划局作为原房屋登记机关的职权承继单位，应当对原房屋登记机关的违法登记行为承担相应的法律后果。三上诉人的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，裁判结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费用50元，由十堰市自然资源和规划局负担。

本判决为终审判决。

审判长谭丹平

审判员宋志彪

审判员井家坤

二〇一九年四月三日

法官助理 何 越

书记员 陶 峰

附：本判决所依据的法律（法规、司法解释）规定

《中华人民共和国行政诉讼法》

第八十九条 人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;

来源：行政法实务